Īres tirgus renesanse
Romāns Golubevs, 22.12.2011
Rīgas dzīvokļu īres tirgus piedzīvo renesansi: pieprasījums sāk pārsniegt piedāvājumu. Tas ir izraisījis īres maksas celšanos. Pēdējā pusgada laika īres maksa ir paaugstinājusies par 15-25 procentiem Rīgas centra dzīvokļiem un par 10-15 procentiem – sērijveida dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos. Eksperti pieļauj, ka šī pozitīvā tendence turpināsies arī 2012. gadā.
Viens no pazīstamākajiem un interesantākajiem lāstiem senajā Ķīnā bija: „Kaut tu dzīvotu interesantā laikā!” Tas izskaidrojams ar to, ka ķīniešu valodā vārdus „interesanti” un „bīstami” apzīmē ar vienu un to pašu hieroglifu. Aplūkojot Rīgas dzīvokļu īres tirgū notiekošos procesus pēdējā gada laikā, par laimi, nav runa par briesmām, toties interesantā ir tik daudz, ka galva vai griežas. Spriediet paši. Vēl tikai pirms pusotra gada lielākā daļa mākleru neko negribēja pat dzirdēt par dzīvokļu īres tirgu, jo gan īrniekus atrast bija grūti, gan peļņa ne vienmēr kompensēja ar īrnieku meklēšanu saistītos izdevumus. Šodien daudzi dzīvokļu īres tirgus spēlētāji atzīst, ka dzīvokļu īre ir viens no pieprasītākajiem produktiem. Tik ļoti pieprasīts, ka pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgas centrā un mikrorajonos ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Par dzīvokļu īpašnieku 2009. gada un 2010. gada sākuma lielāko murgu – dzīvokļa izīrēšanu tikai par komunālo maksājumu veikšanu, t.i., bez jebkādas īres maksas – var aizmirst.
Kas ir tik straujo pārmaiņu iemesls? Šo rindu autora daudzās sarunās ar Latvijas māklerie ir ļāvušas izgaismot vairākus dzīvokļu īres tirgus atdzīvošanās iemeslus. „Pats galvenais īres likmju celšanās iemesls ir tas, ka pietrūkst piedāvājumu: īrei pieejamo dzīvokļu skaits ne tikai nekļūst lielāks, bet, tieši otrādi, strauji samazinās,” stāsta kompānijas Latio Mājokļu īres daļas vadītājs Ģirts Krūmiņš. „Agrāk cilvēki dzīvokļus īrēja divus trīs gadus, pēc tam viņi nopirka sev dzīvokli, bet īrētais dzīvoklis atkal nonāca īres tirgū. Tagad dzīvokļus pērk maz. Tomēr cilvēkiem vajag kaut kur dzīvot, un tādēļ viņi pagarina īres līgumus. Šāda procesa fons ir pieprasījuma palielināšanās un arī tas, ka bankas turpina pārņemt dzīvokļus no hipotēkas parādniekiem. Tie ir dzīvokļi, kas arī agrāk tika piedāvāti īrēšanai. Tomēr lielākā daļa banku nevēlas nodarboties ar dzīvokļu izīrēšanu un piekrīt tos tikai pārdot.”
„Lielo pieprasījumu pēc īres dzīvokļiem var izskaidrot arī ar to, ka vietējie iedzīvotāji baidās ņemt hipotekāros kredītus, lai pirktu sev mājokļus,” sava kolēģa domu turpina kompānijas NIRA Fonds pārstāve Natālija Sējāne. „Man ir daudz paziņu, kas kopā ar bērniem mitinājās divistabu dzīvokļos. Ko viņi darīja? Viņi izīrēja savu divistabu dzīvokli un pielika kaut ko klāt, tagad paši īrē trīsistabu dzīvokli un nemaz nevēlas pat pārrunāt iespēju iegādāties dzīvokli, jo tad vajadzētu ņemt lielu kredītu.”
„Jebkādas platības dzīvokļu piedāvājums Rīgas centra labākajās vietās ir ļoti mazs. Jāatzīst, ka 70-75 procentus pieprasījuma veido ārzemnieki. 2011. gadā zīmīgi bija tas, ka būtiski pieauga to ārzemju studentu skaits, kuri vai nu pa vienam, vai vairāki kopā īrēja dzīvokļus Rīgas centrā. Viņi ir no Skandināvijas valstīm, Lielbritānijas un Francijas. Lielākā daļa ir ieradušies studēt mūsu medicīnas izglītības iestādēs. Ārzemju studenti ir maksātspējīgi, tādēļ viņi izvēlas īrēt dzīvokļus Rīgas centrā,” stāsta kompānijas Kivi nekustamo īpašumu konsultante Evita Āzīte.
Cenu kāpuma un nepietiekamā dzīvokļu piedāvājuma vilnis ir jūtams ne tikai pilsētas centrā. Tas jau ir jūtams arī galvaspilsētas mikrorajonos, kur dominē sērijveida mājokļi. „Pieprasījums pēc īres dzīvokļiem padomju laika mājās vismaz divas reizes pārsniedz piedāvājumu,” ir pārliecināts kompānijas AVA Holding menedžeris Andžejs Grohovskis. „Mūsu uzņēmums aktīvi darbojas īres dzīvokļu segmentā mikrorajonos. Mana pieredze ļauj droši apgalvot, ka cenu politiku minētajā dzīvokļu segmentā nosaka dzīvokļu īpašnieki.” Augstais pieprasījums ļauj īpašniekiem ne tikai paaugstināt īres maksu, kas, pamatojoties uz AVA Holding speciālistu aprēķiniem, pagājušajā gadā ir pieaugusi par 10-15 procentiem, bet arī veikt sava veida potenciālo īrnieku atlasi. „Vēl tikai pirms gada dzīvokļu īpašnieki priecājās par katru īrnieku, tagad viņi jau sāk diktēt savus noteikumus: lai dzīvokli izīrētu pāris, lai īrnieks būtu bez bērniem un lai viņam nebūtu mājdzīvnieku. Nelabprāt īrē dzīvokļus vientuļajiem vai vairākiem studentiem, jo baidās, ka tiks rīkoti tusiņi,” pasmaida Andžejs Grohovskis. „Tiesa, jāsaskaras arī ar to, ka, kaut tāpat jau ir labs pieprasījumu, viens otrs dzīvokļu īpašnieks zaudē realitātes sajūtu. Viņi nosaka absolūti neadekvātas īres cenas. Piemēram, īres maksa par labu divistabu dzīvokli ir 170-180 latu (plus komunālie maksājumi) mēnesī, tomēr uzrodas arī īpašnieki, kas pieprasa īres maksu – 250 latu (plus komunālie maksājumi) mēnesī. Tādiem dzīvokļa īpašniekiem īrnieki jāgaida ļoti ilgi.”
Purvciemā, Teikā, Pļavniekos, Zolitūdē standarta cena dzīvokļu īres darījumos ir šāda vienistabas dzīvoklim – 100-120 latu (plus komunālie maksājumi) mēnesī, divistabu dzīvoklim – 140-180, trīs un četru istabu dzīvokļiem – 160-200 latu mēnesī. Pieprasījums pēc četristabu dzīvokļiem, tāpat kā to piedāvājums, ir mazs.
Lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku, rūgtu pieredzi iepriekš saņēmuši, pieprasa noslēgt īres līgumu. Standarta depozīts – divu mēnešu īres maksas priekšapmaksa. Bieži vien dzīvokļu īpašnieki pieprasa samaksāt avansā arī trīs mēnešu īres maksu.
Īres maksas pieauguma rezultāts tipāliem mājokļiem ir tāds, ka Rīgā, runājot par vienistabas dzīvokļiem, ir sākusi parādīties, lai arī vāja, tomēr manāma investīciju rentabilitāte. Nopērkot vienistabas dzīvokli par 20 000 eiro un izīrējot to par 140-150 eiro mēnesī, to var atpelnīt 11-12 gados. Un tas ir iespējams, ņemot vērā pašreizējās īres likmes. Aina, kas paveras, aplūkojot dzīvokļus Latvijas galvaspilsētas centrā, nav tik pievilcīga. „Pagaidām nav izdevīgi investēt dzīvokļa iegādē Rīgas centrā, lai pēc tam dzīvokli izīrētu,” ir pārliecināts kompānijas Latio pārstāvis Ģirts Krūmiņš. „Maksimums, uz ko var cerēt, ir 3 procenti gadā. Turklāt investori vēlas vismaz 5 procentus. Tāpēc, kad klienti vēlas iegādāties dzīvokli pilsētas centrā ar nolūku to izīrēt, es godīgi viņiem pasaku, ka investīciju ieguldījuma atgūšana nav šodienas jautājums.” Tomēr izredzes ir. Rīgas centra dzīvokļu īres likmju kāpums pagājušajā gadā bija augsts. Atsevišķos gadījumos kāpums sasniedza 20-25 procentus.
Īres cenu paaugstināšanās iespējas centrā ir lielākas nekā mikrorajonos. Apkopojot mūsu sarunās teikto, atklājās, ka minimāli mēbelētus dzīvokļus piedāvā par šādām cenām: vienistabas dzīvokļus – par 180-230 latiem (plus komunālie maksājumi), divistabu dzīvokļus – par 245-350 (plus komunālie maksājumi, trīsistabu dzīvokļus – par 320-420 latiem (plus komunālie maksājumi) mēnesī. Sadzīves tehnikas pieejamība, mēbeļu kvalitāte un arī labi veikts remonts paaugstina piedāvājuma cenu. Visaugstākās likmes ir Rīgas Klusajā centrā un labākajos Vecrīgas projektos: divistabu dzīvokļi – par 350-420 latiem (plus komunālie maksājumi) mēnesī, trīsistabu – par 420-480, četristabu – par 480-800 latiem mēnesī. Ir dārgāki īres objekti – par 1 000 un arī 1 400 latiem mēnesī.
Ļoti populāra pašlaik ir dzīvokļu īrēšana jaunbūvēs, tostarp arī tajās, kuras ir mikrorajonos, kur likmes ir vienādas ar dzīvokļa īres likmēm Rīgas centrā.
Kādas ir dzīvokļu īres tirgus nākotnes perspektīvas? Vairākums žurnāla m² un portāla varianti.lv aptaujāto ekspertu uzskata, ka pakāpeniska īres likmju paaugstināšanās turpināsies arī 2012. gadā. Prognozes Rīgas centra jaunajiem projektiem svārstās 15-25 procentu robežās, sērijveida mājokļiem – līdz 10 procentiem. Tiesa, Ģirts Krūmiņš, vēlreiz brīdināja, ka viss būs atkarīgs no tā, kā uzvedīsies bankas. Ja tās nesāks ievadīt īres tirgū hipotēkas parādniekiem atņemtos dzīvokļus, dzīvokļu īres cenas turpinās paaugstināties. Pretējā gadījumā likmju kāpums apstāsies.
Eduards Krūmiņš, Uzņēmuma LKS Baltic direktors:
– Pašreiz pabeidzam remontu un gatavojam izīrēšanai, sākot ar nākamā gada februāri, daļu no mūsu dzīvokļu portfeļa jaunajā projektā Purvciemā. Izremontētu trīsistabu dzīvokli, kurā labiekārtota bija tikai virtuve, izīrējām pāris stundu laikā par gandrīz 360 eiro mēnesī (plus komunālie maksājumi). Paguvām veikt tikai divas demonstrācijas, un cilvēks, kurš to apskatīja pirmais, atgriezās un uzreiz to paņēma. Ļoti labi sokas ar dzīvokļu izīrēšanu Jūrmalā: klienti dod priekšroku slēgt līgumu uz gadu, jo, ja dzīvokli noīrē tikai uz vasaras mēnešiem, Jūrmalas dzīvokļu īres likmes ir trīs vai četras reizes lielākas.
Andrejs Kozels, kompānijas Realia Pārdošanas daļas vadītājs:
– Mūsu klientus visvairāk interesē divu un trīs istabu dzīvokļi Rīgas centrā par cenu 350 latiem mēnesī (plus komunālie maksājumi). Atrast atbilstošu piedāvājumu ir ļoti grūti. Pieprasījums ir ļoti liels. Redzam, ka pēdējos mēnešos dzīvokļu īres likmes ir pieaugušas par 20-30 latiem. Pietiks, ja pateikšu, ka centra nomalē vienistabas dzīvokļu ar daļējām ērtībām īres maksa ir 100 lati mēnesī (plus komunālie maksājumi).
Diāna Putrēviča, Danske bank Administrēšanas un nekustamā īpašuma nodaļas vadītāja:
– Tiem galvaspilsētas dzīvokļiem, kurus piedāvājam īrēšanai, mēs atrodam īrniekus vienas vai divu dienu laikā. Ir parādījusies jauna tendence: palielinās to ārzemnieku skaits, kuri pie mums nopērk dzīvokļus, lai tos vēlāk izīrētu.
Andžejs Grohovskis, AVA Holding menedžeris:
– Vispieprasītākie īres dzīvokļi sērijveida mājās ir izremontēti un mēbelēti dzīvokļi, lai īrnieks uzreiz varētu ievākties. Pēc šādiem dzīvokļiem rudenī pat bija izveidojusies piecu sešu cilvēku rinda, un šādus dzīvokļus reti izdevās demonstrēt trešajam vai ceturtajam interesentam. Dažreiz pirmais klients bija gatavs tūlīt īrēt dzīvokli un pat bija ar mieru piemaksāt 10-15 latus, lai dzīvokli vairs nevienam nedemonstrētu. Dzīvokļu īpašnieki atlaides mēdz dot, taču tikai tad, ja sākotnējā īres cena ir bijusi noteikta ļoti augsta vai arī, ja īpašniekam ir iepaticies potenciālais īrnieks.
Evita Ažīte, kompānijas Kivi nekustamo īpašumu konsultante:
– Tiklīdz centrā labā mājā atbrīvojas kāds dzīvoklis par normālu īres maksu, jaunu īrnieku atrodam burtiski dažu dienu laikā. Tikai nedaudzi dzīvokļi par adekvātu cenu gaida savu īrnieku vairāk nekā divas nedēļas.
Varianti.lv
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2166
