Nauda ir jāskaita
Nauda ir jāskaita
Romāns Golubevs
10.07.2009
Galvaspilsētas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas tirgū gaidāmas lielas pārmaiņas, jo privātās kompānijas faktiski ir uzsākušas cenu karu. Dzīvot bez raizēm nevar pat municipālie uzņēmumi, kuri līdz šim bija galvenie apsaimniekotāji tipveida daudzdzīvokļu māju segmentā.
Starp citu, notikumu attīstība ir pilnīgi atkarīga no tā, kāda būs privatizēto daudzstāvu māju dzīvokļu īpašnieku nostāja māju apsaimniekošanas jautājumu risināšanā. Tātad, no tā, cik apdomīgi viņi sāks tērēt savu sūri grūti pelnīto naudu.
Ne visai loģiski
Latvijā jau daudzu gadu garumā vērojama diezgan interesanta situācija. Kaut arī valstī ir aptuveni 9600 privatizēto daudzdzīvokļu māju, tikai nepilnu vienu trešdaļu no tām apsaimnieko privātkompānijas. Rīgā šis rādītājs ir skaitliski vēl mazāks -- no 5200 daudzdzīvokļu mājām līgumus ar privātkompānijām noslēguši, labākajā gadījumā, kādi 25% māju. Visas pārējās daudzdzīvokļu mājas savu apsaimniekošanu bija uzticējušas galvaspilsētas namu pārvaldēm. It kā īpaši nevajadzētu pārdzīvot šajā sakarā, lai taču cilvēki izvēlas tos apsaimniekotājus, kuri tiem patīk, - ja privatizēto māju iedzīvotāji uztic savu māju pārvaldību galvaspilsētas pašvaldības uzņēmumiem, lai tad šie uzņēmumi viņiem arī kalpo! Nav īsti loģiski tikai tas, ka krīzes apstākļos īpašnieki paši piekrīt pārmaksāt par sniegtajiem pakalpojumiem. Grozies kā gribi, taču pašlaik par tipveida mājas apsaimniekošanu municipālie uzņēmumi iekasē 45 santīmus par kvadrātmetru (tas ir minimālais tarifs). Bet privātkompānijas parasti ņem aptuveni 30 santīmus. Un pēdējā laikā viņu tarifi kļūst patērētājiem vēl pievilcīgāki. Ekonomiskās krīzes apstākļos privātkompānijas uzsākušas īstu cenu karu, kas būtībā nāk par labu viņu pakalpojumu patērētājiem. Vēl jo vairāk tāpēc, ka arī pašām mājām ar privatizētajiem dzīvokļiem kļuvis vieglāk atbrīvoties no municipālo uzņēmumu kundzības. Ja agrāk tam bija nepieciešama mājas 75% iemītnieku piekrišana, tad tagad jau pietiek ar 50% balsu. Un no 2010.gada 1.janvāra piekrišanu varēs izteikt nevis iedzīvotāju kopsapulcē, bet gan pašas aptaujas gaitā.
Daži spilgti brīži
Pēdējo mēnešu laikā namu pārvalžu segmentā bijuši divi skaļi notikumi – savu tirgus nišu ieņēmis kompānijas Latio meitas uzņēmums un jaunais, sērijveida māju apkopes uzņēmums HausMaster (no mātes uzņēmuma – Namu apsaimniekošana). Tā, Latio īpašnieks Edgars Šīns pārsteidzis tirgu ar savu paziņojumu, ka viņa jaunais uzņēmums apkalpos sērijveida mājas par maksu, sākot no 9 santīmiem kvadrātmetrā. Tiesa, viņš to apsolījis (turklāt ne jau visiem) tajā gadījumā, ja viņa uzņēmumam tiks dota iespēja veikt arī mājas siltināšanu, un tajā periodā, kurā notiks mājas apsekošana, arī visas, renovācijai nepieciešamās dokumentācijas sagatavošanu un tieši darbu izpildi. Latio papildus piedāvās mājas iedzīvotājiem vēl arī citus pakalpojumus, tādus, kā palīdzība dzīvokļu maiņas variantu meklējumos vai kredītņēmēja problēmu risināšanā.
Kataloga „m2” redakcija bija iztaujājusi vairākus ekspertus, lai uzzinātu viņu viedokli par Latio jauno ampluā. Šie eksperti uzskata, ka Latio ienākšanai sev atšķirīgajā namu pārvaldes segmentā ir vairākas nianses, – tā ne tikdaudz ir namu apsaimniekošana tās dabiskajā veidā, cik vēlme piedalīties Eiropas naudas apgūšanā, kas izdalīta daudzdzīvokļu ēku renovācijai. Starp citu, laiks rādīs, kam būs taisnība.
Kas attiecas uz uzņēmumu HausMaster, tad tas ir paredzēts tieši sērijveida māju apsaimniekošanai un par saviem pakalpojumiem iekasēs maksu, sākot no 20 santīmiem par kv.m. Izpildītājs garantē visu likumā paredzēto darbu kvalitatīvu izpildi un norādītā maksājuma lieluma saglabāšanu, minimālais, triju gadu laikā.
Pēc dažādiem vērtējumiem, Rīgā pašlaik savu darbību māju apsaimniekošanas jomā izvērsušas 250-300 privātas juridiskās personas. Un tikai kādas divdesmit no tām varētu uzskatīt par pamanāmiem spēlētājiem. Pārējās ir kompānijas, kuru bilancē ir 1-3 mājas. Konkurences cīņas saasināšanās apstākļos tām būs grūti izdzīvot. Viņu nākotne ir atkarīga no konkurētspējīgas cenas nodrošinājuma. Par to ir pārliecināti visi uzņēmēji, ar kuriem bija runājusi kataloga „m2” redakcija.
Personīgais viedoklis
Sergejs Ņevoļskis, uzņēmuma Labo Namu Aģentūra valdes loceklis:
„Man patīk tas, ka Latio ir izveidojusi apakšnodaļu nekustamā īpašuma objektu apsaimniekošanai. Edgars Šīns daudz ko dara labi, un viņa ienākšanu tirgū es vērtēju kā nopietnu soli. Taču uz viņa plāniem iekarot 40% no tirgus es raugos skeptiski. Tamlīdzīgi paziņojumi vairāk atgadina piāra kampaņu. Un arī 9 santīmi par kvadrātmetra apsaimniekošanu ir no tās pašas operas. Reāli zemākā izmaksu latiņa par tipveida ēkas uzturēšanu labā stāvoklī varētu būt aptuveni 20 santīmu par kv.m.. To sasniegt var, pateicoties tādai situācijai darba tirgū, kad darba apmaksas noteikumus nosaka darba devējs. Daudzi apsaimniekojošie uzņēmumi jau ir samazinājuši liekās izdevumu pozīcijas un veikuši štatu optimizāciju. Protams, agrāk bija uzņēmumi, kuros no trim biroja darbiniekiem tikai viens strādāja tieši objektā. Tagad, ja gribi piedāvāt konkurētspējīgu cenu, šāda situācija nav pieļaujama. Es arī pats bieži izbraucu uz objektiem, lai veiktu kādus steidzamus darbus. Savādāk nedrīkst. Manipulēt ar cenu ļauj arī kompānijas laba tehniskā bāze. Tā garantē arī pašu darbu izpildes kvalitātes un darba efektivitātes paaugstināšanu.”
Jānis Gailāns, kompānijas Namu apsaimniekošana valdes loceklis:
„Ar bezmaksas apsaimniekošanu neviens nenodarbosies, taču vadošajām privātkompānijām ir iespēja pazemināt savu pakalpojumu cenu. Un tie 20 santīmu, kurus mēs piedāvājam daudzdzīvokļu mājām, ir reāls skaitlis. No tiem 1 santīms tiks noguldīts uzkrājumu fondā. Mēs ļoti ceram, ka cilvēku apziņa izmainīsies un viņi sāks rūpīgāk aprēķināt savus izdevumus. Nebūs vairs tik inerti. Daudzi no mums atrodas ilūziju varā, ka municipālās namu pārvaldes ir valsts struktūra, kas spējīga radīt drošības sajūtu, un pārmaksā par šo šķietamību. Bet namu pārvaldes un valsts to izmanto, paaugstinot izcenojumus. Lūk, 45 santīmi par kv.m esot tas minimums, kurš ļaujot labi apsaimniekot māju. Mūsu pieredze liecina, ka tas nebūt nav tā! Turklāt privātkompānija arī strādās labāk, lai nezaudētu klientu. Un pie visa tā vēl arī saskarsme ar bezjūtīgajiem ierēdņiem reizēm izraisa milzu problēmas.”
Eduards Krūmiņš, NĪRA Fonds viceprezidents:
„Māju apsaimniekošana nenes milzīgu peļņu, taču tas ir salīdzinoši stabils bizness. Un privātfirmas var to attīstīt, jo dzīvojamā fonda lielāko daļu kontrolē municipālās namu pārvaldes. Tomēr, manuprāt, nenotiks tā, ka privatizēto daudzdzīvokļu māju īpašnieki sāks masveidā atteikties no šo namu pārvalžu pakalpojumiem. Bet labs piārs un priekšrocību izskaidrojums, kuras sniegs privātkompānijas-namu apsaimniekotājas, ar laiku ietekmēs cilvēku apziņu, un tie pieņems lēmumu par pārvaldnieku nomaiņu. Pavērojiet, kā pie mums pašlaik krītas cenas gandrīz visos sektoros, bet municipālie tarifi, tas ir, 45 santīmi par kv.m, paliek nemainīgi, jo tas ir politisks lēmums. Privātfirmas šajā jautājumā ir ievērojami elastīgākas.”
Nelielas viltībiņas
Tādējādi, privāto apsaimniekošanas kompāniju speciālisti visi kā viens iestājas par daudzdzīvokļu māju iemītnieku taupīgāku izturēšanos pret saviem izdevumiem. Starpība starp 45 un, pieņemsim, 25 santīmiem par kvadrātmetra apsaimniekošanu, ja dzīvoklis ir 50 kv.m liels, ik mēnesi ļauj dzīvokļu īpašniekiem ietaupīt 10 latus. Tas it kā nebūtu daudz, taču patreiz ir tas laiks, kad katrs santīms ir zelta vērts. Šis aprēķins pilnā mērā attiecināms arī uz mājokļu tirgus dārgā segmenta daudzdzīvokļu mājām. Arī to iedzīvotāji pievērš savu uzmanību komunālo pakalpojumu rēķiniem. To saprot arī namu pārvaldnieki, no kuriem daži, lai saglabātu kontroli pār māju, pielieto visvisādas viltības. Sergejs Ņevoļskis minēja spilgtu piemēru – izstāstīja par gadījumu, ar kuru viņam bija nācies saskarties savā praksē: „Mēs apsaimniekojam prestižu namu Eksporta ielā. Mūsu tarifs ir 0,65 Ls par kv.m (šajā maksā iekļauts absolūti viss, ieskaitot apsardzi). Mājas iemītnieki pēkšņi sāka mums apgalvot, ka, lūk, Ausekļa ielā, tādas pašas augstas klases mājā, iedzīvotāji maksājot pa 0,20 Ls par kv.m. Mums atnesa rēķinu, un mēs tajā ieskatījāmies. Jā, apsaimniekošana šeit patiesi maksā 0,20 Ls par kv.m. Taču atsevišķās rindiņās ierakstīti vēl šādi izdevumi: ūdensvada apkope par katru dzīvojamās platības vienu kv.m - 0,05 Ls + PVN; siltumpiegādes sistēmas apkope – 0,05 Ls + PVN; sētnieka pakalpojumi – 300 latu + PVN par māju; apkopējas pakalpojumi – 300 latu + PVN; durvju sarga pakalpojumi – arī aplikti ar PVN. Taču mēs zinām, ka apsaimniekošana, saskaņā ar likumu “Par PVN”, netiek aplikta ar nodokli. Un rezultātā, summējot visas šīs izmaksas, mēs aprēķinājām, ka visas tās kopā sastāda 1,2 latus par kv.m, tas ir, divreiz vairāk, nekā pie mums. Tāda, lūk, ir šo kungu matemātika!”.
Lielā pārdalīšana
Vadošajiem māju apsaimniekošanas tirgus spēlētājiem patreiz ir sācies karsts darba laiks, jo notiek sīva cīņa par daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas tiesībām. Kārtējā pārvaldītāju nomaiņa skārusi arī jaunos projektus. Agrāk bija tā, ka tas, kurš būvēja, parasti pats arī veidoja savu personīgo apsaimniekošanas struktūru. Šī struktūra pēc savas izvēles noteica arī tarifus un līgumos atrunāja noteikumu, ka pārvaldnieku nedrīkst nomainīt agrāk kā pēc diviem gadiem. Daudzos projektos tagad šis termiņš ir notecējis.
Turklāt bankas pieprasa operatīvi sagatavot apsaimniekošanas priekšlikumus, jo tās pārņem jaunos daudzdzīvokļu projektus no tiem projektu attīstītājiem, kuri nav spējuši atmaksāt savus hipotekāros kredītus. Būtībā šis variants ir jaunceltņu iemītniekiem pat izdevīgs, tāpēc ka bankas, rūpēdamās par savu reputāciju, cenšas nodrošināt sava īpašuma pienācīgu apsaimniekošanu un nemēģina uzkraut visus maksājumus par pustukšo māju uz tās nedaudzo iemītnieku pleciem. Turpretī daži projektu attīstītāji tā arī dara. „Jaunos, pustukšos projektus, kuros nav pārdota puse, bet reizēm arī vairāk dzīvokļu, mēs pārņemam tikai tad, ja projekta attīstītājs piekrīt pats segt izdevumus par neizpārdotā dzīvokļu fonda apsaimniekošanu. Maksimālais, ko mēs pieļausim, ir pazemināta pagaidu tarifa noteikšana, kaut arī tas būs nedaudz objektīvi attiecībā uz mājā mītošajiem iedzīvotājiem,” tāds bija Jāņa Gailāna viedoklis.
Cita starpā, maksājumu disciplīna labāk tiek ievērota sērijveida mājās, turpretī jaunajos projektos, kā to apliecināja kataloga „m2” redakcijas sarunu biedri, pakalpojumus savlaicīgi neapmaksā 10-15% iedzīvotāju. Ne vairāk kā 5% no tiem sastāda ļaunprātīgie nemaksātāji. Sliktāka ir situācija ar apkures izdevumu apmaksu, jo šajā jomā kavētie maksājumi sasniedz 30%. Tas ir bīstami, jo tad, kad parādi pārsniedz 40%, Rīgas Siltums jau sāk brīdināt par apkures atslēgšanu.
Kataloga „m2” redakcija uzdeva saviem sarunu biedriem arī jautājumu par māju līdzdalības mērķtiecīgumu to siltināšanas un renovācijas programmā. Jo acīmredzams ir izdevīgums, ja Eiropas Savienība ir gatava segt pusi no visām izmaksām. Tomēr mūsu sarunu biedri iesaka ļoti rūpīgi izvērtēt līguma noteikumus, kas tiek noslēgts ar celtniekiem un celtniecības materiālu piegādātājiem. Tiem ir uzreiz jāatrunā tas, cik liels būs mājas siltuma izmaksu ietaupījums remonta pasākumu veikšanas gadījumā. Jānosaka, ka tad, ja rezultāts būs neapmierinošs, tad no darbu veicējiem varēs piedzīt līgumsodu.
Iestarpinājums
Trīs galvenās pozīcijas, kuras iekļautas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas pakalpojumā, ir: kāpņu telpu un mājai piegulošo teritoriju sanitārā apstrāde; visu mājas inženiertīklu tehniskā uzturēšana pienācīgajā kārtībā un grāmatvedības pakalpojumu sniegšana ēku nodrošināšanai ar visiem komunālajiem pakalpojumiem.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1004
