Uz lielo cerību viļņa esot
Dārgo īres namu īpašnieki ar urravām ir uzņēmuši ziņu, ka šogad konkurss Jaunais vilnis tomēr notiks Jūrmalā. Viņiem piederošo Jūrmalas nekustamo īpašumu īres likmes palielinājās burtiski dienas laikā. Atsevišķos gadījumos īres maksas kāpums bija pat 50%.
Taču ilggadējie tirgus eksperti uzskata, ka daudziem īpašniekiem jau jūnija sākumā vajadzēs pārskatīt savus piedāvājumus. Protams, ja vien viņi tiešām vēlas, lai kāds īrētu viņu īpašumus.
Optimisma palēciens
Kas var būt kopīgs izpildītāju konkursam un mājokļu īres tirgum? It kā nekas. Bet tas neattiecas uz Jūrmalu. 2012. gada sākuma notikumi, kad nebija nekādas skaidrības, vai XI jauno izpildītāju konkurss Jaunais vilnis notiks Jūrmalā, acumirklī atspoguļojās dārgo kūrorta mājokļu īres tirgū Lielākā daļa Jūrmalas īres dzīvokļu un māju īpašnieku bija neizpratnē par to, ko gaidīt no šīs vasaras sezonas, turklāt februārī bija parādījusies ziņa par iespēju pārcelt konkursu uz citu vietu.
Kad krievu komponists un producents Igors Krutojs paziņoja, ka Jaunais vilnis tomēr notiks Latvijā, nekustamo īpašumu izīrētāju optimisms palēcās iepriekš nepieredzētā augstumā. «Vēl tikai vakar māju Jūrmalā piedāvāja izīrēt par 2 000 eiro mēnesī, bet šodien pēc Jaunā viļņa pirmās personas paziņojuma, ka Jaunais vilnis tomēr notiks Jūrmalā, piezvanīja īpašnieks un paziņoja, ka īres cenu viņš paaugstina līdz 3 000 eiro mēnesī! Starp citu, arī par 2 000 eiro interesenti rindā nestāvēja,» ir neizpratnē Latvijas nekustamo īpašumu aģentūras RD Global direktore Liāna Kočetkova.
Kompānijas Real Estate Jurmala īpašnieks Daņiļēvičs apgalvo, ka cenas, ko pašreiz prasa par māju īri vasaras periodam, ir par 25—30% augstākas nekā 2011. gada decembrī pieteiktās.
Īpaši spilgtu un vienlaikus grūti izskaidrojamu īpašnieku optimisma piemēru minēja kompānijas Ober Haus Jūrmalas biroja darbiniece Jana Sviridova: «Klients bija ar mieru īrēt kādu viņam piemeklētu elites klases māju netālu no jūras. Īres maksa bija 35 000 eiro visai vasaras sezonai. Un te pēkšņi nama īpašnieks sāka spēlēt dīvainu spēli. Viņš paziņoja, ka ir uzradies cits pretendents, un piebilda, ka gadījumā, ja mūsu klients tomēr vēlas īrēt māju, īres cena tiek paaugstināta par 5 000 eiro. Mūsu klients uz tik oriģinālu notikumu pavērsienu reaģēja negatīvi un, ja izsakās literāri, paziņoja: «Visiem paldies un uz redzēšanos!» Viņš bija pieņēmis lēmumu pameklēt atpūtas iespējas kādā citā valstī. Savukārt to Jūrmalas māju, cik zinu, joprojām piedāvā izīrēšanai.»
Līdzīgs īpašnieku uzvedības skaidrojums jāmeklē pagājušās vasaras notikumos, kad burtiski «izķēra» praktiski visus Jūrmalas piedāvājumus no dārgā gala». Parādījās daudz klientu, kas piedāvājuma deficīta apstākļos piekrita maksāt neadekvāti augstas cenas. Tas radīja rekordlielu ažiotāžu īres māju segmentā, cena pārsniedza pat 5 000 eiro mēnesī. Kaut kas tāds nebija piedzīvots pat 2006. un 2007. gadā.
«Tad nu, lūk, esot uz iepriekšējā gada eiforijas viļņa un ziņas par Jaunā viļņa mājvietu šogad, daudzu luksusa klases dzīvokļu un māju īpašnieki ir sākuši prasīt vēl lielāku īres maksu. To pašu dara objektu, kas ir virs «vidējā līmeņa», īpašnieki. Acīmredzot viņi uzskata, ka pieprasījums būs lielāks. Kaut gan, spriežot pēc reāli noslēgtajiem īres līgumiem, pagaidām tas nav manāms,» par saviem iespaidiem saistībā ar Jūrmalas īres tirgu stāsta kompānijas MC Real īpašnieks Aleksandrs Cikunovs. Viņš uzskata, ka šopavasar notikušo īres likmju kāpumu ir grūti pamatot klientiem. Viņaprāt, likmēm jābūt vismaz pagājušā gada līmenī. Pēc viņa vārdiem, par tiem objektiem, kurus 2011. gadā tiešām izīrēja par 8 000 eiro mēnesī, tagad prasa 12 000 eiro, un piedevām vēl grib, lai klients objektu īrētu uz visu vasaru. Īrēšana uz visu vasaru vispār ir visai liels retums.
Kas? Kur? Cik maksā?
Ir derīgi atgādināt, ka mūsu valsts galvenā kūrorta īres mājokļu tirgus ir visai raibs. Mākleri to iedala vairākos segmentos. Pirmais īres mājokļu tirgus segments ir mājas līča krastā. Šīs mājas piedāvā par pieciem līdz sešiem tūkstošiem eiro mēnesī un dārgāk, un tās parasti ir kūrorta centrālajā daļā līča pusē. Tādu ir ne vairāk par diviem simtiem. Turpat, ja vērtē ģeogrāfiskā novietojuma ziņā, ir aptuveni tāds pats skaits īres dzīvokļu jaunajos projektos. Ja dzīvoklī ir divas vai trīs guļamistabas un dzīvoklis ir mēbelēts, prasītā īres maksa mēnesī ir 3 500—5 000 eiro.
Labas mājas, kuru platība ir no 150 līdz 200 m2, dzelzceļa tuvumā vai «upes pusē», kā to sauc vietējie, var noīrēt uz vasaru par 1 500—2 500 eiro mēnesī.
Par nesiltinātu vasaras mājiņu vai atsevišķu piebūvi ar platību, kas nepārsniedz 100 m2, īpašnieki mēģina prasīt 500 līdz 1 000 eiro mēnesī.
Visu, ko piedāvā lētāk par 500 eiro mēnesī ir, ka tautā saka «lēti un smirdīgi». Parasti tās ir bijušās pionieru nometnes, kur remonts nav redzēts gadus divdesmit. Īrnieks dabū sešus līdz astoņus kvadrātmetrus lielu istabiņu ar «ērtībām ārā» un iespēju ierīkot nelielu nojumi vasaras virtuvei. Šādus objektus, kas ir netālu no sanatorijas Belorussia, izīrē par 450 eiro mēnesī.
Lētajā segmentā lielās mākleru firmas praktiski nestrādā. Lētā segmenta objektu īpašnieki klientus meklē paši. Vairākumā gadījumu šie īpašnieki ir vietējie iedzīvotāji. Tikai neliels skaits Latvijas iedzīvotāju īrē vasaras mājokli Jūrmalā dārgāk par 1 000 latiem mēnesī. Atšķirībā no ārzemniekiem, viņi meklē pieticīgus objektus. Interesanti ir tas, ka daudzi no viņiem cenšas noīrēt tos pašus dzīvokļus vai mājas, ko ir īrējuši iepriekšējos gados.
Tādēļ profesionālo starpnieku galvenais darbības segments ir virs «vidējā līmeņa». Tieši tajā figurē skaitļi, kas daudzos Eiropas nekustamo īpašumu tirgus speciālistos raisa vieglu neizpratni. Jāsaka, arī pats tirgus kā tāds rada samulsumu. Igors Daņiļēvičs ir pārliecināts, ka īres tirga tā klasiskajā izpratnē Jūrmalā nemaz nav. Kādas tad ir tās dārgās mājas pie līča, kuras piedāvā īrēšanai? Starp tām tādas, kas būtu būvētas īpaši izīrēšanai, var saskaitīt gandrīz uz vienas rokas pirkstiem,» Igors Daņiļēvičs paskaidro savu domu. Visu pārējo māju īpašnieki savus īpašumus vēlas pārdot. Īre ir piespiedu kārtā, turklāt īrēšana ļauj saņemt papildu ienākumus. Īrniekam nav nekādu garantiju, ka tad, kad negaidīti parādīsies reāls pircējs, viņu nepalūgs pamest noīrēto objektu.
Grib uz mēnesi, izīrē uz trim
Vēl viena Jūrmalas dārgo māju un dzīvokļu īres tirgus problēma ir tā, ka īpašnieki īres līgumu vēlas slēgt vismaz uz trim mēnešiem,» biznesa nianses paskaidro kompānijas MC Real īpašnieks. Tomēr pārsvarā mūsu saņemtajos pieprasījumos (90% pieprasījumu no visiem) ir pausta vēlme īrēt nekustamo īpašumu uz mēnesi, maksimums - uz diviem. Jā, ir cilvēki, kas ir gatavi maksāt 10 000—15 000 eiro, bet tikai par vienu vienīgu mēnesi. Bet īpašnieki par visu sezonu vēlas saņemt 30 000 eiro. Un viņi radoši pavērš domu citādi: dodiet mums 30 000 un dzīvojiet te, cik ilgi vēlaties - vienu mēnesi vai visu vasaru.»
- Un vai ilgi puses mēģinās atrast kopēju valodu? - mēs vaicājām Aleksandram Cikunovam.
- Domāju, līdz maija beigām. Jāsaka, ka galvenais pieprasījums pēc Jūrmalas mājām un labiem dzīvokļiem, ko izsaka ārzemnieki, kas šeit atpūšas, ir robežās no 3 000 līdz 5 000 eiro/mēnesī. Pieprasījumam atbilstošie piedāvājumi «aiziet» visai ātri. Protams, izīrēti tiks arī daudzi krietni dārgāki objekti. Savukārt īpašnieki, kas savu neadekvāto cenu dēļ paliks bez klientiem, vasaras sakumā būs spiesti koriģēt savas vēlmes. Atkārtoju vēlreiz: uz visu vasaru nekustamo īpašumu īrē ne vairāk par 10-15% klientu. Viņi ņem tikai tos objektus, kuru cena nav no «mākoņiem noķeksēta». Lielākā daļa ārzemnieku interesējas par mājokļiem, kas ir dažu soļu attālumā no jūras posmā no Lielupes līdz Bulduriem. Savukārt par vispieprasītākajām vietām es nosauktu Dzintaru prospektu, Jūras un Kāpu ielu.
- Kāpēc Jūrmalā nav pilnvērtīga īres māju segmenta?
- Iemesls ir skaidrs - nav nekādas ekonomikas. Māja, ko vasarā var izīrēt par 15 000 eiro mēnesī, pārdošanā maksā 2-2,5 miljonus eiro. Parēķināsim: pat ja māju izdosies izīrēt uz visu vasaru, tie ir 45 000 eiro. Rudenī, ziemā un pavasarī šīs pašas mājas izīrēšana ienesīs ne vairāk par 5 000 eiro mēnesī. Pamēģiniet atrast kādu, kas būs ar mieru to īrēt par tādu naudu. Tā kā, izīrējot māju, gada ieņēmums labi ja sasniegs 60-70 tūkstošus eiro, un pirkuma atmaksāšanās laiks ir aptuveni 30 gadu. Par labu biznesu to diez vai var nosaukt.
- Kā ārzemju klienti reaģē uz to, ka, salīdzinot ar pagājušo gadu, māju īres likmes Jūrmalā ir cēlušās?
- Kā reaģē?! Tie bagātie ārzemnieki, kas nevienojas par cenu, saka, ka meklēs mājas Grieķijā vai Itālijā. Tur krīzes iespaidā īpašnieki ir kļuvuši krietni piekāpīgāki. Un ir taču arī Malta un Bulgārija, kas valodas ziņā Krievijas iedzīvotājiem ir ne mazāk komfortabla kā mūsu valsts - īpašu saziņas problēmas viņi tur neizjūt.
Paraudzīsimies, kāda būs šī sezona. Runāt par to gan varēsim tikai augusta sākumā. Pašreizējais potenciālo atpūtnieku, īrnieku (viņi galvenokārt ir ģimenes ar bērniem) intereses vilnis noplaks maija beigās. Nākamo intereses vilni var gaidīt jau jūlijā pirms KiViNa un jauno izpildītāju konkursa Jaunais vilnis. Tad arī parādīsies klienti, kas ir gatavi maksāt solīdu naudu par īsu brīdi. Bet pagaidām, lai arī pieprasījums ir liels, reālu īres līgumu ir maz. Īres mājokļu īpašnieki tik agri nav gatavi piekrist nolaist cenu un paliek pie sava.
Jana Sviridova, kompānijas Ober Haus Jūrmalas biroja pārstāve:
«Daudzi īpašnieki izpildītāju konkursa Jaunais vilnis norises laikā nosaka īpašu īres maksu. Ja tas ir dzīvoklis jaunajā projektā un parasti to izīrē par 3 vai 4 tūkstošiem eiro mēnesī, tad par vienu pašu nedēļu, kas sakrīt ar konkursa norises laiku, no klientiem cenšas «noplēst» gandrīz 5 000 eiro! Par māju, kuru vasaras mēnešos parasti izīrē par 10—15 tūkstošiem eiro mēnesī, Jaunā viļņa nedēļā prasīs ne mazāk par 10 000 eiro.»
Jurijs Kuzminskis, kompānijas Real Estate Investment īpašnieks:
«Jūrmalas vasaras un gada īres cenas atšķiras kā debesis no zemes. Minēšu piemēru par ilgtermiņa īri objektiem, kurus pats esmu izīrējis: māja Dzintaru otrajā piekrastes līnijā — 3 500 eiro mēnesī, mēbelēta 200 m2 māja Vaivaros septiņu minūšu pastaigas attālumā no līča — 2 000 eiro mēnesī, tajā pašā vietā Vaivaros 100 m2 māja — 1 000 eiro mēnesī. Ja šos objektus piedāvātu tikai vasaras periodā, tad par tiem mierīgi varētu saņemt dubultu cenu. Zinu, ka ir gadījumi, kad par prestižām īres mājām Jūrmalas centrā par 20 dienām jūlija beigās un augusta sākumā prasa tikpat, cik īrnieks samaksātu īres maksu par trim mēnešiem.»
Jurijs Daņiļēvičs, kompānijas Real Estate Jurmala īpašnieks:
«Strādāt Jūrmalas dārgo māju un dzīvokļu īres tirgū ir ļoti grūti. Jūrmalā nav normāls, strukturēts un saprotams tirgus. Izīrēts tiek tas, ko pārdod. Katras vasaras sākumā īpašnieki sāk «celt gaismā» kaut kādas savas fantāzijas. Bet potenciālie klienti bieži vien viņu prasības uztver ar neviltotu neizpratni - viņiem visiem taču ir iespēja salīdzināt.»
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2230
