Valsts īpašumu pārdošana budžetu neglābs
Romāns Golubevs
Rindā pēc valsts īpašumiem investori nestāv. Rīgas pils novērtējuma vērtība pēc pils rekonstrukcijas tiks palielināta līdz 30-40 miljoniem latu, savukārt Valsts prezidenta Jūrmalas rezidenci pārdot nav jēgas, jo, to izpērkot, vajadzēs samaksāt divas reizes vairāk.
Tā uzskata lielākās komerciālo nekustamo īpašumu paketes turētājas - valsts akciju sabiedrības Valsts nekustamie īpašumi (VNĪ) - priekšsēdētājs Jānis Komisars, kurš žurnālu m2 un portālu varianti.lv iepazīstināja ar viņa vadītā uzņēmuma darbības principiem.
Kas ir VNĪ portfelī?
- Valsts nekustamo īpašumu galvenais uzdevums ir pārvaldīt un apsaimniekot valstij piederošos nekustamos īpašumus. Cik liels ir Jūsu portfelis?
- Vispirms ir jāpaskaidro: mēs, t.i., Valsts nekustamie īpašumi, pārvaldām un apsaimniekojam tikai tos valsts nekustamos īpašumus, kuri ir reģistrēti uz Latvijas Finanšu ministrijas vārda. Mēs neapsaimniekojam absolūti visus valsts nekustamos īpašumus. Ir arī citi, kam jārūpējas par valsts nekustamajiem īpašumiem, piemēram, Iekšlietu ministrija, Aizsardzības ministrija, Zemkopības ministrija utt. Savukārt Tiesu namu aģentūra apsaimnieko tiesu ēkas, Ieslodzījumu vietu departamentā ir pat izveidota atsevišķa struktūrvienība, kas nodarbojas ar cietumiem. Ir arī tādi specifiski objekti kā dzelzceļš un autoceļi, televīzijas tornis... Mūsu pārziņā šādu objektu nav.
Mūsu valsts akciju sabiedrības apsaimniekoto nekustamo īpašumu kopējā platība ir 1,07 miljoni kvadrātmetru. Praktiski to visu veido administratīvās biroju ēku platības jeb komercplatības. Dzīvojamo objektu mūsu bilancē ir maz. Mūsu portfelī ir arī zemes īpašumi, piemēram, valstij piederošie neapbūvētie zemes īpašumi, vai arī zeme, uz kuras ir būves, kas pēc veiktās zemes reformas pieder valstij. Uz šīm valstij piederošajām zemēm vēsturiski ir ēkas, kas pieder citiem īpašniekiem.
- Vai zemes jums ir daudz?
Vairāk nekā 1 500 ha, ko veido apmēram 3 300 gruntsgabali. Ja atskatītos, kas šī bija par zemi iepriekš, mēs uzzinātu, ka tādas zemes platības piederēja padomju kolhoziem (Pasmaida). Tagad tā ir liela privāta zemes īpašuma platība. Šie skaitļi liecina, ka zemes mums nemaz nav tik daudz. Gruntsgabalu platība ir no vairākiem simtiem kvadrātmetru pilsētu teritorijās līdz valsts bilancē esošam 50 hektārus plašam purvam.
Vērtīgāko objektu saraksts
- Valsts nekustamie īpašumi ir 2011. gada Latvijas desmit vērtīgāko uzņēmumu sarakstā. VNĪ vērtība tiek lēsta 199,2 miljon latu vērtībā. Vai tā ir Jūsu vadītā uzņēmuma pārvaldīto un apsaimniekoto nekustamo īpašumu vērtība?
- Nevaru spriest par izmantoto metodi šī saraksta noteikšanā. Noprotu, ka saraksta autori tiešām ir novērtējuši mūsu īpašumus - gan tos, kuri ir mūsu bilancē, gan arī mūsu saistības. Rezultāts ir tāds, ka esam iekļuvuši Latvijas vērtīgāko uzņēmumu pirmā desmitnieka devītajā vietā, lai gan pirms gada saskaņā ar analoģiska pētījuma datiem VNĪ bija tikai 14. vietā.
- Vai no tā ir secināms, ka Valsts nekustamo īpašumu pārvaldāmo īpašumu portfelis pieaug?
- Pieaug gan mūsu objektu tirgus vērtība, gan arī paša uzņēmuma vērtība. 2006. gadā pieņemtā valsts īpašumu apsaimniekošanas koncepcija paredz šīs funkcijas centralizētu izpildi. Mūsu pārziņā pakāpeniski nodod tos īpašumus, kuri pieder dažādām valsts iestādēm, bet kas nav nepieciešami to ikdienas darbam. Pareizāk sakot, tos vispirms nodod Finanšu ministrijai un pēc tam mums. Šī kustība norit nepārtraukti. Šoruden mēs esam pārņēmuši gandrīz
1 700 jaunu objektu, no kuriem lielāko daļu - 900 objektu - ir pārņēmusi mūsu Daugavpils filiāle. Tomēr mūsu darbs nav vienpusīgs: daļa nekustamo īpašumu «aiziet» no mums. Šo to nododam pašvaldībām to funkciju nodrošināšanai, šo to pārdodam, ja, piemēram, ēkas īpašnieks vēlas izpirkt zemi, uz kuras ir viņam piederošs īpašums, bet kas nav viņa īpašumā. Vēlos pievērst uzmanību faktam, ka pilnīgi visi objekti tiek pārdoti publiskās izsolēs.
Labāko paturam sev
- Kā tiek pieņemts lēmums par īpašuma pārdošanu vai iznomāšanu?
- Pirms jebkura objekta pārņemšanas pārvaldībā tiek izveidota valsts akciju sabiedrības Valsts nekustamie īpašumi komisija, kas pirms sava atzinuma sniegšanas izpēta nekustamā īpašuma tiesisko statusu, tehnisko stāvokli, īpašuma nepieciešamību valsts iestādēm, apsver iespēju izmantot īpašumu uzņēmējdarbībā. Tas nozīmē, ka īpašumus novērtē, pamatojoties uz daudziem un dažādiem kritērijiem. Komisija nolemj, ko darīt: vai konkrēto īpašumu iznomāt, vai sākt atsavināšanas procedūru. Pārdošanai vispirms izliek tos īpašumus, kuru izmantošanai valsts vajadzībām nav perspektīvas. Pārdošanai izliekam arī tos nekustamos īpašumus, kuri ir sliktā tehniskā stāvoklī un kuru remontā nepieciešams ieguldīt lielus līdzekļus, un kurus diez vai izdosies atgūt, pat ņemot vērā, ka tie ir bijuši izīrēti. Ja par objektu notiek tiesāšanās ar bijušajiem nomniekiem vai ir kādas citas juridiskas problēmas, visbiežāk šādi īpašumi pārdošanai netiek piedāvāti, kamēr problēmas nav atrisinātas.
- Tātad, kā noprotams no Jūsu atbildes pirmās daļas, labākos īpašumus VNĪ tomēr atstāj sev?
- Tos, kuru izmantošanai ir saskatāma perspektīva, paturam. Turklāt jāņem arī vērā, ka nekustamo īpašumu tirgus nav tāds, kāds tas bija pirms četriem pieciem gadiem. Pašreiz vēl aizvien nav tas labākais laiks valsts īpašumu masveida pārdošanai, jo ieguvums būs mazāks, nekā tas varētu būt normālos ekonomikas apstākļos.
Investori atkāpjas
- Daudzās Eiropas valstīs valdības, cenšoties tikt galā ar krīzi, pārdod valstij piederošos nekustamos īpašumus. Vai no Jums tas netiek prasīts?
- Neviens mums nepieprasa, lai mēs budžeta papildināšanas nolūkā piespiedu kārtā pārdotu valsts nekustamos īpašumus. Arī ņemot vērā iepriekš minēto ekonomisko apstākļu dēļ, to mums nepieprasa. Mūsu nekustamo īpašumu portfeļa tādu īpašumu analīze rāda, ka tādu objektu, kurus būtu lietderīgi ātri pārdot, mums nemaz nav tik daudz. Turklāt šādi atsevišķi pārdošanas darījumi diez vai izglābtu valsts budžetu. Pircēju aktivitāte no nekustamo īpašumu tirgus puses arī nav jūtama.
- Mākleri stāsta par vāciešiem, krieviem, skandināviem - investoriem, kas Rīgā meklē mājas.
- Varbūt tas tā arī ir, bet pie mums neviens nav vērsies. Realitāte, ar kuru Valsts nekustamajiem īpašumiem jāsaskaras saistībā ar daudziem ļoti pazīstamiem Rīgas centra objektiem, liecina par pretējo. Mēs, piemēram, turpat trīs gadus meklējām iespēju pārdot vai iznomāt bijušo policijas ēku Aspazijas bulvārī 7. Rezultāta nav! Jā, neliela interese ir bijusi. Tomēr uzņēmēji aprēķināja nepieciešamo investīciju apmēru un to atgūšanas iespējas un ... pārdomāja. Analoģiska situācija ir ar slaveno «stūra māju» Brīvības ielā 61.‚ kaS ir tukša, par to interesējas, bet līdz reālām sarunām un līguma slēgšanai lieta nav nonāksi (noplāta rokas). Nepieciešami pārāk lieli kapitālieguldījumi. Turklāt jāņem vēra, ka šī ēka ir vēstures piemineklis un tādēļ ir noteikti zināmi ierobežojumi. Summējot visu kopā, iespējamais investors vai īrnieks atsakās no darījuma.
Un vēl par privātajiem investoriem. Tie visi meklē, ko varētu lēti nopirkt. Ar privāto pārdevēju var patirgoties, iegūt atlaidi, «nosist» cenu. VNĪ, kā jau teicu, visu pārdod izsolēs. Tāpēc saistībā ar iepriekš minētajiem īpašumiem gaidīsim tirgus atdzīvošanos. Runājot par māju Aspazijas bulvārī 7, šķiet, ir radusies nepieciešamība to pielāgot valsts vajadzībām: rekonstruēt, labiekārtot un izmantot. Tomēr galīgais lēmums vēl nav pieņemts.
Pilnīgākai ainai varu teikt, ka pēdējā gada laikā VNĪ dārgākajā īpašuma pārdošanas darījumā figurēja 284 000 latu. Par miljoniem, kā tas bija agrāk, neviens tagad neko nepērk. Tomēr negribu izklausīties pesimistisks. Īres tirgū klājas mazliet labāk. Par to spriežu kaut vai pēc tā, ka vairs nav tādu īrnieku, kā tas bija 2009. gada beigās un 2010. gada pirmajā pusgadā, kad mūs teju vai pārpludināja ar lūgumiem samazināt nomas likmes. Toreiz visi bija sarežģītā un grūtā situācijā, un mēs pagājām solīti pretim, lai nezaudētu klientus. Raugoties no šāda skatpunkta, pašreiz 2011. gada otrajā pusgadā klājas labāk. Tomēr nomas likmju kāpums līdz kādreizējiem augstumiem būs ļoti un ļoti ilgs process.
Normas robežās
- Kāda daļa Valsts nekustamo īpašumu pārvaldīto komercplatību ir tukšas?
- Parēķināsim. Ir īpašumi, par kuriem notiek tiesas procesi, ir īpašumi, no kuriem vēl nav aizgājuši iepriekšējie īrnieki. Šie īpašumi veido dažus procentus no visa portfeļa, un tos mēs pat nevaram piedāvāt īres tirgū. Ir telpas, kuras nevar izīrēt tā vienkāršā iemesla dēļ, ka tās tiek rekonstruētas. Piemēram, tas pats Daugavpils cietoksnis, kura platība ir 70 000 kvadrātmetri (tā ir tikai daļa no VNĪ pārziņā nodotā objekta), t.i., 7% no mūsu komercplatību portfeļa. Ir telpas, kas rezervētas valsts vajadzībām, t.i., mēs zinām, ka tās valstij būs vajadzīgas pēc gada vai diviem, un tādēļ mēs tās izņemam no apgrozības. Ņemot vērā iepriekšminēto, varu teikt, ka 74-75% komercplatību ir iznomātas. Pašreizējā tirgus situācijā tas nav sliktākais rādītājs. Katrā ziņā ne sliktāks kā vispārējie tirgus rādītāji.
- Kā var iegūt informāciju par īpašumiem, kurus piedāvājat tirgū?
- Vispilnīgākais informācijas avots ir mūsu tīmekļvietne - http://www.vni.lv. Tajā tiek publicēta informācija par visu mums esošo īpašumu pārdošanu vai iznomāšanu, un tajā var arī uzzināt, kādas platības iznomā dažādas valsts institūcijas, valsts īpašuma iznomāšanas noteikumus un iesniegumu iesniegšanas termiņu. Rudens beigās mājas lapā bija pieejama informācija par aptuveni 140 objektiem. Ziņas par mūsu nekustamo īpašumu pārdošanu izsolēs mēs publicējam arī oficiālajā laikrakstā Latvijas Vēstnesis un citos vietējos izdevumos.
Ar simboliem netirgojamies
- ASV katru gadu publicē ASV prezidenta rezidences - Baltā nama - aptuveno cenu. Vai Jūsu rīcībā ir informācija par to, cik varētu maksāt mūsu Rīgas pils, ko tautā dēvē par Prezidenta pili?
- Šobrīd Rīgas pils tiek gatavota lielam remontam. Saprotams, ka pirms projektēšanas darbu uzsākšanas veicām savu novērtējumu Rīgas pilij. Tomēr jāsaka, ka katrs vērtētājs vērtē citādāk. Ir zināms, ka vērtētāji visbiežāk izmanto salīdzināšanas metodi, t.i., viens vai otrs objekts tiek salīdzināts ar analoģiskiem jau pārdotiem objektiem. Bet vai pie mums pēdējos gados ir daudz pārdotu, piemēram, Rundāles piļu? Trīs, varbūt piecas? Tādēļ nav jēgas nosaukt novērtējuma skaitļus.
- Tādā gadījumā ļaujiet man paspriedelēt. Investīciju darījumi ar Vecrīgā esošajām dzīvojamām ēkām, kuru stāvoklis ir līdzīgs tam, kādā atrodas Valsts prezidenta pils, notiek par ne vairāk kā 1500 eiro/m2. Konkrētajā gadījumā būtu jāņem vērā objekta vēsturiskā nozīme, tā interjera unikālums. Pils platība ir 20 000 m2. Tātad šī īpašuma novērtējuma vērtība varētu būt 30-40 miljoni eiro.
- (Smejas.) Esmu valsts ierēdnis un nevaru atļauties izteikt šādus brīvus aprēķinus. Varu tikai piebilst, ka Rīgas pils vērtība pēc tās atjaunošanas varētu palielināties par 30-40 miljoniem latu.
- Amerikāņu Balto namu nekad nevarētu pārdot. Kā ir ar mūsu Prezidenta pili?
- Latvijas likumdošanā noteikts, ka valstij piederošos īpašumus var pārdot, ja ir attiecīgs Ministru kabineta lēmums. Uzskatu, ka ir neiespējama situācija, kurā varētu pārdot Rīgas pili. Neviena sevi cienoša valsts netirgos savus galvenos simbolus.
- Noslēdzot interviju, vai Jūs varētu pielikt punktu runām par prezidenta Jūrmalas rezidenci, kuru atteicās izmantot pašreizējais Latvijas prezidents Andris Bērziņš. Kas ar to notiks?
- Kādu gan punktu var pielikt šim jautājumam! Kamēr prezidents šo rezidenci neizmantos, centīsimies, cik vien iespējams, samazināt tās uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumus. Atteiksimies no pasākumiem, no kuriem var atteikties, nepasliktinot īpašuma kvalitāti. Pašreizējais prezidents atteicās izmanot rezidenci, bet varbūt nākamais prezidents vēlēsies to izmantot.
- Bet varbūt tomēr labāk uzreiz pārdot? Žurnāls m2 septembrī publicēja slēgtajā pārdošanā piedāvāto Jūrmalas villu sarakstu. Tur bija gan Valērija Kargina villa Adler par 30 miljoniem eiro, gan Benjamiņu villa par 20 miljoniem. Summas ir ļoti iespaidīgas.
- Rezidence saskaņā ar likumu ir paredzēta prezidenta darbības nodrošināšanai. Ja kāds nodomātu to pārdot, tad politiķiem vajadzētu mainīt likumu. Paši prezidenta rezidences pārdošanu negatavojamies apspriest. Es iesaku domāt ne tikai par šodienu, bet arī par rītdienu. Varbūt nākamajam prezidentam vasaras rezidence būs nepieciešama. Ko tad? Atpirkt? Taču tad tā jau būs pavisam cita nauda - divas reizes lielāka nekā cena, par kuru to var dabūt šodien. Ne jau vienmēr vajag pakļauties mirkļa iedomām.
P.S.
Jānis Komisars: «Kādi Valsts nekustamo īpašumu pārraudzībā esošie lielākie projekti tiks īstenoti tuvākajos gados? Pirmām kārtām, Daugavpils cietokšņa rekonstrukcija, Rīgas pils restaurācija, ko uzsāks 2012. gada pavasarī. No tuvākajiem darbiem varu minēt Cēsu ugunsdzēsības un glābšanas dienesta telpu remontu. Šobrīd tiek gatavota tehniskie dokumenti, darbi sāksies 2012. gada otrajā pusgadā. Tāpat nevajag aizmirst par Okupācijas muzeja rekonstrukciju, kura jāpabeidz līdz 2013. gada beigām... Darba ir daudz».
Pēc Jāņa Komisara domām, Valsts nekustamo īpašumu portfeļa «pērles» ir Rundāles pils, atjaunotā Rīgas Fondu biržas ēka, rekonstrukcijai gatavojamā Rīgas pils, Turaidas muzeja rezervāts, Mežotnes pils un šobrīd remontējamais Daugavpils cietoksnis.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2176
