Dzīvojamo māju pārvaldīšanas līguma nozīme
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas līguma nozīme
Ģirts Rūda
Zvērināts advokāts, ZAB „Sorainen” partneris un Nekustamā īpašuma un būvniecības prakses vadītājs
03.02.2010
Pēdējo nedēļu laikā jau vairākkārt ir atgādināts, ka no 1. janvāra spēkā ir stājies Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Manuprāt, likums neatrisina būtiskākās nozarē esošās problēmas, piemēram, iespēju dzīvojamo māju īpašniekiem efektīvi cīnīties ar ļaunprātīgiem pārvaldniekiem. Tāpat tas nenodrošinās pārvaldniekiem vienkāršotu piespiedu mehānismu attiecībās ar ļaunprātīgiem nemaksātājiem – dzīvokļu īpašniekiem.
Neatrisināts ir palicis arī dzīvojamo māju īpašnieku un pārvaldnieku atbildības jautājums. Likums vien nosaka, ka dzīvojamās mājas īpašnieks par mājas pārvaldīšanu ir atbildīgs likumā noteiktajā kārtībā, savukārt pārvaldnieks atbild dzīvojamās mājas īpašniekam saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, Civillikumu un noslēgto pārvaldīšanas līgumu. Tiesa, joprojām spēkā ir Administratīvo pārkāpumu kodeksā paredzētā atbildība par izvairīšanos no dzīvojamās mājas uzturēšanas.
Likums paredz pārvaldnieku reģistra izveidi, tomēr tas vairāk izskatās pēc ielāpa, nevis pēc reāla risinājuma pastāvošajām problēmām. Pārvaldnieku reģistrā tiks iekļautas ziņas par pārvaldnieka profesionālās darbības pārkāpumiem, taču likums neparedz iespēju pārvaldnieku izslēgt no reģistra šādu pārkāpumu gadījumā.
Saskaņā ar likuma regulējumu dzīvojamo māju pārvaldīšana ietver obligātās pārvaldīšanas darbības – mājas uzturēšana, pārvaldīšanas darbību plānošana, mājas lietas vešana, informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām, kā arī citas pārvaldīšanas darbības, tas ir, darbības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanu un veicamas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieku vēlmēm un finansiālajām iespējām. Māju pārvaldīšana, tātad minēto darbību veikšana, ir mājas īpašnieku pienākums, kas tikai ar rakstisku līgumu tiek nodota pārvaldniekam.
Tādēļ lielu nozīmi saglabās māju īpašnieku un pārvaldnieku savstarpēji noslēgtie pārvaldīšanas līgumi. Pārvaldnieks ir atbildīgs tikai par to pārvaldīšanas pienākumu izpildi (likums pieļauj arī visu pārvaldīšanas darbību kā kopuma nodošanu pārvaldniekam), kas tam ir nodoti ar līgumu. Turklāt dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir nodrošināt pārvaldniekam nodoto darbību veikšanai nepieciešamo finansējumu, ja vien pārvaldīšanas līgums neparedz citus noteikumus.
Likumā ir noteiktas minimālās kvalifikācijas prasības pārvaldniekiem – vismaz trešais (un pat ceturtais – koledžas izglītība) profesionālās kvalifikācijas līmenis. Šo prasību mērķis ir pilnveidot pārvaldnieku kvalifikāciju un uzlabot sniegto pakalpojumu kvalitāti. Tomēr precīzi un detalizēti izstrādāts pārvaldīšanas līgums joprojām paliks dzīvojamo māju īpašniekiem efektīvākais un drošākais veids, kā nodrošināt savas mājas pārvaldīšanas kvalitāti.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.db.lv/4/b/2010/02/03/Dzivojamo_maju_parvaldisha
