Pavasara atlaižu robežas

Pavasara atlaižu robežas

Latvijas tirgū dārgajiem nekustamajiem īpašumiem, orientētiem uz ārzemju pircējiem, atlaides vispār tiek dotas. Tomēr tās nav standarta atlaides. Atlaides apmērs ir atkarīgs no nekustamā īpašuma un apbūvētāja finanšu situācijas. To apmērs var būt 10–15%. Retos gadījumos – 20%.

2015.gada sākumā ārzemnieku, potenciālo pircēju, Rīgas centrā un Jūrmalā nebija daudz. Tas ir visai jutīgs faktors. Rīgas centrā un Jūrmalā pēdējos gados ārzemnieku īpatsvars dzīvokļu un privātmāju tirdzniecībā bija sasniedzis 80–90 %. Tomēr kopš 2014.gada 1.septembra ārzemnieku pircēju plūsma spēji apsīka dažādu apstākļu, arī termiņuzturēšanās iegūšanai nepieciešamās nekustamā īpašuma minimālās cenas paaugstināšanas līdz 250 000 eiro, ietekmē, gan vispārējā ģeopolitiskā situācijas dēļ un Eiropas Savienības un Krievijas savstarpējās sankciju un rubļa kursa krišanās dēļ.

Aizvadītajā ziemā to īpaši izjuta starpnieku kompānijas, kas specializējas darbam ar ārzemniekiem. Privātās sarunās mākleri atzina, ka sēž bez darba. Un lai gan, atnākot pavasarim, vismaz dažiem situācija sāka uzlaboties (arī tādēļ, ka rubļa kurss stabilizējās), pāragri būtu apgalvot, ka viss atkal ir labi. Raugoties no malas, redzams, ka pieprasījumi pēc nekustamajiem īpašumiem ir tiem mākleriem, kuri vēl tajā laikā, kad spēkā bija iepriekšējie TUA piešķiršanas noteikumi, sekmīgi kārtoja darījumus ar dzīvokļiem un mājām, kas bija dārgāki par 200–250 tūkstošiem eiro. Tomēr tās joprojām ir nestabilas un nepastāvīgas klientu urdziņas.

Salīdzinot ar 2014.gadu, kad ārzemnieki Latvijā nopirka rekordlielu nekustamo īpašumu skaitu, var runāt par vismaz septiņkārtēju vai pat astoņkārtēju intereses samazināšanos. Tas vedina domāt, ka ikvienam ārzemniekam, potenciālajam pircējam, tagad būtu jābūt zelta vērtē, un, ņemot vērā esošo pieprasījumu un piedāvājuma apmēru, viņu vajadzētu lolot. Tādēļ jo dīvaināka šķiet laiku pa laikam no atsevišķiem tirgus spēlētājiem sadzirdamā informācija, ka te viens, te otrs no ārzemēm uz Latviju atbraukušais potenciālais pircējs ir devies mājās bez pirkuma. Kas ir iemesls? Pat tad, ja pircējs ir atradis kaut ko, kas viņam ir iepaticies, viņš nav varējis vienoties ar pārdevēju par cenu. Atlaides, kuru vēlas saņemt pircēji (nereti viņi prasa 30–40% atlaidi, argumentējot to ar krīzi), ir ievērojami lielākas par tām, kurām ir gatavi pārdevēji Latvijā.

Žurnāls m2 un portāls varianti.lv vērsās pie mākleriem ar lūgumu komentēt situāciju. Vai pēdējos mēnešos bieži ir bijuši gadījumi, kad no ārzemēm atbraukušie potenciālie pircēji ir aizbraukuši tukšām rokām? Kādas atlaides ir gatavi dot nekustamo īpašumu pārdevēji Latvijā? Šos divus jautājumus mēs uzdevām mūsu sarunas biedriem, kas pastāstīja par savu praktiskā darba pieredzi ar ārzemniekiem 2015.gadā.

Aivars Andersons, kompānijas Riga Real Estate direktors:

– Es neteiktu, ka 2015.gada sākumā uz Latviju būtu braukuši pircēji. Tie drīzāk bija interesenti. Tādi vienmēr ir bijuši, ir un būs. Problēma ir tā, ka interese nav tik liela kā iepriekšējos gados, un arī tas, ka šāda interese ļoti reti transformējas par darījumiem pat tajos gadījumos, ja objekts ir iepaticies. Mums bija klients – ģimene no Somijas –, visai sekmīgi ļaudis ar augstu sociālo statusu. Viņi meklēja sev trīsistabu dzīvokli Rīgas centrā par aptuveni 200 000 eiro. Viņi ilgi analizēja dažādus variantus. Attieksme pret dzīvokļiem, kas viņiem tika demonstrēti, bija pozitīva. Tomēr galu galā viņi paziņoja, ka ir nolēmuši nesteigties ar pirkšanu. Saņēmām elektronisko vēstuli, ar kuru viņi pateicās par demonstrācijām un informēja, ka vēl mazliet pagaidīs. Varu pieņemt, ka šo gaidīšanu var izskaidrot ar klientu paļaušanos uz cerību, ka šajā segmentā parādīsies jauni piedāvājumi – tie, par kuriem konkrētajā brīdi tiek prasītas lielākas summas.

Vispār jāsaka, ka izpratne par tā sau-camo taisnīgo cenu Rīgas centra mājokļu tirgū dažādu valstu pārstāvjiem ir atšķirīga. Mums bija klienti no Krievijas, kuru mērķis bija iegūt termiņuzturēšanās atļauju, viņu orientējošās cenu robežas bija no 250 000 līdz 300 000 eiro. Galu galā, saņēmuši no pārdevēja nelielu atlaidi, viņi nopirka dzīvokli labā mājā Baznīcas ielā (Rīgā). Darījumā parādījās ļoti adekvāta un šodienas tirgum atbilstoša kvadrātmetra cena – aptuveni 2300 eiro/m². Sazinoties ar klientiem, noskaidrojām, ka tas ir cenu līmenis, kuru viņi uztver kā adekvātu.

Savukārt pircējus no Ķīnas, ar kuriem Riga Real Estate aktīvi sadarbojās laikā, kad spēkā bija iepriekšējie TUA noteikumi (Rīgā minimālā objekta cena bija 142 300 eiro), mūsu tirgus ir zaudējis. Lietišķās attiecības ar ķīniešu partneriem galīgi zaudējuši gan neesam. Tagad, izmantojot mūsu lietišķos kontaktus, palīdzam viņiem iegādāties mājokļus, piemēram, Portugālē, Itālijā un Spānijā.

Aleksandrs Sviridovs, kompānijas Corvin Real Estate vadošais partneris:

– Šogad vēl tā nav noticis, ka pircējs un pārdevējs sarunās būtu vienojušies. Gada pirmajos mēnešos bija klusi. Kopš pavasara atkal sāka parādīties ārzemnieki. Uzskatu, ka pārdevēji, it īpaši daudzdzīvokļu projektu īpašnieki, lieliski visu saprot un, parādoties pircējiem, ir gatavi būtiskām atlaidēm. Tā ir Rīgai un Jūrmalai kopīga tendence. Jūrmalā tirgus patiesībā ir ļoti šaurs. Visi pārdevēji zina cits citu un izprot konjuktūru – klientu ir maz. Tiklīdz kāds ārzemnieks izrāda reālu interesi par kādu māju vai dzīvokli, viņam piedāvā atlaides. Kādreiz sarunas ievelkas, pārdevējs domā gausi, sākumā nebūdams gatavs būtiski piekāpties. Teikšu atklāti: 10–15% atlaidi izdodas dabūt bieži, 20% atlaide atbilst vērtējumam „daudz”. 25% liela atlaide vēl nav bijusi. Mūsu praksē vislielākā atlaide 20% apmērā tika iedota dzīvoklim, kura sākumcena bija 350 000 eiro. Galu galā dzīvokli pārdeva par 280 000 eiro.

Apmēram puse mūsu saņemto pieprasījumu ir saistīti ar nekustamajiem īpašumiem par 250 000 eiro, otra daļa pieprasījumu ir saistīti ar dārgākiem objektiem. Ir bijuši ārzemnieki, kas ir nopirkuši veselu jauno dzīvokļu kopu, kurā katrs dzīvoklis izmaksāja 80–100 tūkstošus eiro. Šāda pirkuma mērķis ir dzīvokļu izīrēšana. Tas ir, šo pircēju mērķis nav bijusi termiņuzturēšanās atļaujas iegūšana. Vienlaikus TUA ir papildu plusiņš dārgajiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem. Ja TUA tiks atcelta, ārzemnieku, potenciālo pircēju, skaits samazināsies par 30–50%.

Mūsu klienti vairāk interesējas par Rīgu, taču, ja budžets ir liels (800 000 – 1 000 000 eiro), viņi lūdz sameklēt kaut ko Jūrmalā. Tam ir jābūt lielam dzīvoklim vai mājai pirmajā līnijā. Nedaudz pārsteidz tas, ka dārgos nekustamos īpašumus pieprasa arī vietējie iedzīvotāji. Zinu vairākus interesantus darījumus: kāds Latvijas uzņēmējs nopirka dzīvokli Jūrmalā par vairāk nekā 600 000 eiro, kāds cits par gandrīz tādu pašu summu iegādājās dzīvokli Rīgā. Nekustamo īpašumu tirgu nevajadzētu apbedīt, tiesa, tas stipri mainās. Ir daudz nekustamo īpašumu, kas neatbilst kādiem īpašiem kritērijiem, nav augstas klases prece – tiem, protams, grūti sameklēt pircējus. Vienalga kādus: vietējos vai ārzemniekus. Daudzi pircēji piekrīt pirkt tikai tos nekustamos īpašumus, kurus piedāvā par ļoti izdevīgu cenu.

Linda Kauškale,  kompānijas AVA Holding Ārvalstu klientu nodaļas vadītāja:

Klienti atbrauc, bet būtu pārspīlēti, ja teiktu, ka nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti aktīvs. Lielākā pircēju daļa piemeklē nekustamos īpašumus, kuru cena nepārsniedz 300 000 euro. Ja ir vēlēšanās nopirkt nekustamo īpašumu, kas varētu būt ekskluzīvs, viņi ir gatavi maksāt cenu, kas nepārsniedz 500 000 eiro. Kaut gan atrast vērtīgu piedāvājumu, kuru klienti vēlētos iegādāties, ne vienmēr ir viegli, jo liela daļa pircēju jautā par lielāku vai mazāku atlaidi. Turklāt šī pircēju izpratne ne vienmēr sakrīt ar vietējo pārdevēju mentalitāti. Mūsu izpratne atbilst eiropiešu izpratnei. Eiropā ir nedaudz cita pieredze nekustamo īpašumu cenu veidošanā, īpaši tas ir attiecināms uz nekustamajiem īpašumiem ar augstu likviditāti, pie mums nav pieņemts stipri kaulēties. Arī šajā ziņā var novērot pieprasījuma neatbilstību piedāvājumam, un darījums var nenotikt. Potenciālie pircēji vēlas nopirkt īpašumu zemāk par tirgus vērtību, tam, protams, ne vienmēr piekrīt īpašnieki. No pēdēja pusgada prakses ir redzams, ka reti kāds nekustamā īpašuma īpašnieks piedāvā reālajam pircējam atlaidi 10-15% apmērā. 20% liela atlaide - ir liels retums. Ja nekustamais īpašums ir tiešām unikāls, piedāvātā atlaide var būt tīri simboliska.

Situācija ir divpusēji vērtējama. Tagad atšķirībā no pagājušas vasaras nerezidenti pārsvarā nesteidzas. Viņi skatās, kas notiek tirgū, un meklē tos nekustamos īpašumus un pārdevējus, kuri būs vairāk elastīgi pārrunās. Tā ir medaļas viena puse. No citas puses, – atrast labus investīcijas objektus tik un tā var būt apgrūtinoši. Īpaši pērkot komercīpašumus, tas reti nodrošina ienesīguma līmeni vairāk par 5-6%. Dzīvojamo platību ienesīgums Rīgā ir vēl mazāks – ap 4%.

Pašlaik daudzi ārzemnieki izvēlas nekustamos īpašumus un kaulējas, salīdzinot Latvijas nekustamos īpašumus ar citām valstīm, kas piedāvā TUA. Saka, ka plusi mums, Latvijai, ir. Bet faktus apstiprinājumam, ka mūsu termiņuzturēšanas atļauju nosacījumi ir izdevīgāki nekā citās valstīs, kļuvis mazāk. Bieži darījumi var notikt nevis investīciju pievilcības dēļ, tās vērtējot no ekonomiskas puses, bet gan pozitīvas emocionālas saiknes ar valsti ietekmē. Liela daļa ārzemnieku selektīvi risina nekustamā īpašuma iegādi: ja plāno pirkt Rīgā, ne vienmēr viņi brauks uz Jūrmalu, un otrādi.

Daudzu iemeslu dēļ nekustamo īpašumu cenas tiek būtiskāk koriģētas tikai pēc ilgāka klusuma perioda. Pagaidām it tā, ka klientu skaits ir lielāks nekā ziemā un pavasara sākumā. Acīmredzams ir arī tas, ka cerības sagaidīt kādreizējo lielo klientu plūsmu tuvākajā laikā nepiepildīsies.

Armens Sarkisjans, kompānijas Schengen Property partneris:

– Ja ārzemju klients nepērk, tas nozīmē, ka viņš nesaskata cienīgu tirgu. Tiem, kuri vēršas pie mums pēc palīdzības, visai godīgi un atklāti sakām, ka pēdējā laikā darījumu nav daudz. Pie mums brauc gudri cilvēki, un mājoklis, par kuru viņi interesējas, viņiem var būt otrais vai pat trešais mājoklis ārzemēs. Viņi pirkšanas procesu uztver sīkumaināk – analizē ne tikai šodienas piedāvājuma cenu, bet arī to, par cik vajadzības gadījumā mājokli varēs pārdot. Tie, kuri izvēlas Jūrmalu, sēžas pie saruna galda un mēģina pārdevēja cenu „nospiest” zemāk. Apbūvētāji, kuru projekti ir iepatikušies mūsu klientiem, to uztver izprotoši. Mums vēl nav gadījies pieredzēt, ka jaunā projekta īpašnieks būtu bijis nepiekāpīgs un nesāktu mainīt cenu. Pamatā visi meklē saskares punktus kompromisam. Agrāk saprātīgs atlaižu ceļš bija saistīts ar 10% no sākotnējās cenas, tagad tie ir 10–20%. Daudz kas ir atkarīgs no tā, kas tas ir par nekustamo īpašumu un kāda ir tā cena. Nav tā, ka visi apbūvētāji būtu vienādi elastīgi: kāds ir elastīgāks, kāds cits – mazāk elastīgs. Turklāt lēmuma pamatā ir viņu pašu finanšu stabilitāte – vai nekustamais īpašums ir būvēts par pašu naudu vai aizņēmuma līdzekļiem.

Schengen Property, sadarbojoties ar klientiem, izmantoja plašu formātu, un mēs necenšamies piedabūt viņus nopirkt nekustamo īpašumu par jebkuru cenu. Ja redzam, ka tā ir saprātīga, sniedzam savu pozitīvu rekomendāciju. Vienkāršāk tas ir tad, ja runa ir par dzīvokļa īpašumu Rīgas centrā. Šeit, bez šaubām, ir tirgus, un, lai arī darījumu skaits ir ievērojami samazinājies, šī segmenta turpmākās perspektīvas ir saprotamas. Ir skaidrs, kāda ir nekustamā īpašuma īres cena un kāda būs rentabilitāte. Šim rādītājam uzmanību pievērš arī tie, kuri nedomā par īrnieku meklēšanu.

Pirkumi Jūrmalā atšķiras ar klientu attieksmi pret tiem. Šajos darījumos ir jūtama arī emocionāla dimensija. Ārzemnieki ir gatavi tērēt vairāk naudas. Lielākā daļa klientu apgalvo, ka mājokli pērk paši sev un ilgākam laikam. Pašlaik pirkumu skaits Jūrmalā ir krasi samazinājies. Tādēļ, ja cilvēks reāli vēlas pirkt, bet apbūvētājs ir ieinteresēts pārdot, darījums noteikti notiks. Tie, kuri nav domājuši pirkt, netiek pat līdz cenas apspriešanai. Viņi apskata nekustamo īpašumu, pasaka, ka padomās, un pazūd.

Jūrmalas privātmāju segmentā normāls tirgus nekad nav bijis. Jāsaskaras ar to, ka daudzi īpašnieki joprojām neapzinās reālo pieprasījumu un ietiepīgi saglabā uzpūsto cenu, kuras vienīgais pamatojums ir nesatricināmā pārliecība: „Tā taču ir Jūrmala!”. Vai ir pircēji Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem ar cenu virs 6000 eiro/m² un Rīgas centra nekustamajiem īpašumiem ar cenu virs 5000 eiro/m²? Mūsu kompānijai tādu klientu nav bijis. Mēs vairāk strādājam ar uzņēmējiem, kas zina naudas vērtību, nevis ar ierēdņiem un valsts korporāciju darbiniekiem.

Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2733