Aija Āboliņa: «Investori uzticas skaitļiem»
Romāns Golubevs
Nekustamo īpašumu kompānijas izjūt jaunu profesionālu mākleru deficītu. Ieguldīt naudu Igaunijas nekustamos īpašumos ir izdevīgāk. Dzīvokļu cenas Rīgas centrā šogad varētu celties vēl par 5-10%, pēc tam tās apstāsies. Par to visu žurnāla «m2» un portāla varianti.lv korespondentam pastāstīja kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia jaunā valdes priekšsēdētāja Aija Āboliņa (att.).
Mākleris ir mākleris!
- Tirgus tagad ir visai aktīvs, un mēs arī cenšamies būt aktīvi. Ober Haus štatā strādā 45 brokeri un vērtētāji. Tomēr nepārtraukti meklējam jaunus darbiniekus, jo labu pārdevēju nemēdz būt par daudz. Tādus atrast ir visai sarežģīti, jo tirgū tikpat kā nav labu pārdevēju. Un tas ir ne tikai mūsu viedoklis, to pašu saka arī mūsu kolēģi - konkurenti.
- Kaut arī pirms pieciem gadiem teju vai trešā daļa mūsu valsts iedzīvotāju izmēģināja roku nekustamo īpašumu pirkšanā un tālākpārdošanā?!
- Tieši tā - pamēģināja, ne vairāk. Sadarbības partneri mainās, un mainās prasības mākleriem. Lielāko daļu klientu veido lielās bankas un fondi. Turklāt šie klienti ir ieinteresēti strādāt ar stabilām, labu reputāciju ieguvušām kompānijām, nevis ar atsevišķiem mākleriem. Lai strādātu ar bankām, ir vajadzīgas dziļākas zināšanas. Tagad māklerim, lai iegūtu pozitīvu rezultātu, tas ir, lai nokārtotu darījumu, ir pamatīgi jāpapūlas...
- Kas šodienas apstākļos ir grūtāk: dabūt no īpašnieka objektu pārdošanai vai atrast tam pircēju?
- Pareizi jārīkojas gan objektu pārdodot, gan meklējot pircēju. Saņemt pārdošanai labu objektu par labu cenu tiešām nav viegli. Dzīvojamā nekustamā īpašuma īpašniekam ir plaša pārdevēju izvēle. Īpašnieks ir jāpārliecina par konkrētās kompānijas sniegto pakalpojumu kvalitāti un arī par to, ka jūsu nosauktā cena atbilst tirgus cenai. Šī iemesla dēļ vajag analizēt Zemesgrāmatas datus un salīdzināt tos ar reāliem darījumiem - tas ir, pamatot piedāvāto cenu. Brokerim ir jāzina arī jurisprudences pamati. Mākleri gan tieši nesniedz juridiskos pakalpojumu, taču bez pamatzināšanām neiztikt! Ir jāorientējas gan nodokļu likumdošanā, gan arī jāzina, kā pareizi noformēt termiņuzturēšanās atļauju ārzemniekam, jo viņi pašreiz ir galvenie pircēji dārgo nekustamo īpašumu segmentā. Obligāti ir jābūt iemaņām nekustamo īpašumu apkalpošanā pēc nekustamā īpašuma nopirkšanas, lai nokārtotu visas birokrātiskās procedūras. Ir jābūt gatavam precīzi izskaidrot klientam katru soli: ko dari, kur un kā meklē pircēju. Ir jāatbild par visām saistībām, kuras esi uzņēmies.
Servisa jautājums
- Jūsu pārstāvniecības strādā ne tikai Rīgā.
- Mums ir darbinieki Valmierā, Ventspilī, Jelgavā un Liepājā. Valmierā pagājušā gada beigās darbu uzsāka vēl viens brokeris. Reģionos darba pietiek. No jauna atvērām filiāli Jūrmalā. Cenšamies atrast speciālistu darbam Daugavpilī. Šajā pilsētā mums ir pasūtījumi gan nekustamā īpašuma novērtēšanai, gan arī pārdošanai. Taču pagaidām darbinieka meklējumiem Daugavpilī rezultāta nav. Runā, ka pie mums esot augsts bezdarba līmenis, vai ne? Saskaramies ar to, ka cilvēki nesaprot brokera darba būtību, to, ka tas ir atkarīgs no rezultāta. Daudzi vēlas saņemt algu un nevis to nopelnīt. Neliela alga plus procenti no darījumiem viņus neapmierina.
- Vai cerat, ka reģionālie tirgi, līdzīgi kā galvaspilsētas un Jūrmalas tirgi, tuvākajā laikā sāks pārvarēt krīzi un nesīs peļņu?
- Nē! Starpnieku komisijas reģionos nekādu lielo peļņu neienes - tur darījumu summas ir smieklīgas. Taču tajā pat laikā reģionos nav lielu biroja uzturēšanas izdevumu.
Piemēram, Liepājā vienistabas dzīvokļi tiek piedāvāti, sākot ar 3 000 latiem. Tas ir, pat tad, ja māklera daļa būs 5%, viņš nopelnīs tikai 150 latus. Bet darījumi Liepājā nemaz tik bieži nenotiek. Darbinieku esamība reģionos vairāk ir kompānijas servisa pārstāvniecības jautājums mūsu galvaspilsētas klientiem. Mums ir svarīgi, lai kompānijas pakalpojumi mūsu klientiem būtu pieejami ne tikai Rīgā. Un klienti to novērtē. Reģionālie biroji piedāvā pakalpojumu kopu - novērtēšanu, mākleru pakalpojumus, nekustamo īpašumu pārvaldību.
- Iepriekšējos gados par vienu no kompānijas Ober Haus konkurences priekšrocībām tika uzskatīts pakalpojums «Jauno Projektu Hipermārkets». Jūs piedāvājāt dzīvokļus, šķiet, vairāk nekā 70 jaunajos projektos. Ņemot vērā pieaugošo interesi par jaunceltnēm, vai ir iespējama šādas prakses atjaunošana?
- Pašlaik mūsu datubāzē ir informācija par 30 jauniem projektiem. Manuprāt, tas nav slikts rezultāts. Tā kā «hipermārketu» mēs atkal veidojam, tiesa, ne tik lielu, kāds tas bija agrāk. Taču tas ir atkarīgs ne tikai no mums. Mēs sadarbojamies ar lielāko daļu projektu īpašnieku un pasūtītāju. Viņi diktē noteikumus, izlemjot kad un cik jauno dzīvokļu piedāvāt tirgū. Līgumus viņi parasti noslēdz ar divām līdz četrām firmām. Tā nav problēma.
- Tomēr visi mākleri, šķiet, sapņo par to, lai ar viņiem tiktu noslēgti tieši ekskluzīvie objektu pārdošanas līgumi.
- Ir, protams, projekti, kuros mēs strādājam uz ekskluzīva līguma pamata. Taču ir arī projekti, kurus sekmīgi pārdot var tikai tad, ja ar tiem nodarbojas vairākas kompānijas. Ja mēs uzņemamies saistības, tad cenšamies tās maksimāli izpildīt. Slēdzot ekskluzīvu līgumu, vispirms ir jānovērtē, vai to var izpildīt. Ja ir paredzēts īss pārdošanas termiņš, ir liels dzīvokļu skaits, bet cena nav zemāka par tirgus cenu, mājas īpašniekam ir labāk, ja dzīvokļus vienlaikus tirgo vairākas kompānijas. Kaut gan, ja ar dzīvokļu pārdošanu nodarbojas piecas sešas kompānijas, tas jau ir par daudz, ja divas - tas ir normāli.
Ar igauņiem spēkoties grūti
- Vai parādās jauni potenciālie attīstītāji? Vai pie jums kāds nāk konsultēties par to, ko būvēt, kādi ir labākie plānojumi un kādā pārdošanas cenā ir jāiekļaujas?
- Diemžēl ļoti maz. Katrā ziņā mēs šādu interesi neesam manījuši. Tie, kas būvē tagad, lielāko tiesu ir lielās būvniecības kompānijas, kurām ir katrai sava izpratne par tirgus vajadzībām.
- Kā jūsu ārzemju īpašnieki novērtē kompānijas Ober Haus dabību?
- Pozitīvi. Viņi ir apmierināti ar mūsu pagājušā gada un arī šī gada darba rezultātiem. Pašlaik vislielāko perspektīvu mēs saskatām Krievijas un citu NVS valstu klientu apkalpošanā. Viņi pērk ne tikai dzīvojamos nekustamos īpašumus. Parādās interese arī par komerciāliem objektiem.
- Ober Haus savulaik specializējās skandināvu investoru interešu apkalpošanā. Kā ir tagad?
- Mēs joprojām strādājam ar skandināviem. Agrāk nedēļā notika trīs tikšanās ar potenciālajiem investoriem. Tagad tikšanos skaits, protams, ir samazinājies. Investori galvenokārt pēta iespējas iegādāties namīpašumus un komerciālus objektus. Tomēr Latvijā pieejamie objekti nespēj nodrošināt skandināvus interesējošo rentabilitāti. Igaunijā šis rādītājs ir augstāks.
- Vai tas nozīmē, ka īpašu Rietumu investoru aktivitāti Latvijā gaidīt nav vērts?
- Rietumu un tāpat arī Austrumu investori neiegulda naudu tāpat vien. Viņi visu rēķina un analizē. Viņus vairāk interesē naudas plūsma. Viņiem ir vienalga, vai atstāt savu naudu savās valstīs, vai novirzīt savu naudu uz Latviju vai Igauniju, vai Lietuvu. Kur ir izdevīgi, uz turieni viņi arī dodas. Latvija uz kaimiņu fona ir mazāk pievilcīga. Mūsu reputāciju stipri ir sašķobījusi gan ekonomikas, gan arī nekustamo īpašumu tirgus krīze. Cik vien vēlies, var runāt par Latvijas potenciālu, bet ja to nevari pierādīt ar skaitļiem, tad uz investoriem tas iespaidu neatstās. Svarīgi ir skaitļi un nevis emocijas. Turklāt Latvijā ir ļoti maz objektu, kas interesē potenciālos investorus. Vietējie iedzīvotāji ir tie, kuri var nopirkt māju tikai tāpēc vien, ka tā viņiem ir iepatikusies. Investors, kas orientējas uz peļņu, neko tādu nedarīs.
Rīgas centrs kļūs nedaudz dārgāks
- Kādas jūs redzat dzīvokļu cenu perspektīvas Rīgas centrā un mikrorajonos? Vai tās sasniegs pirmskrīzes līmeni?
- Tam nevajadzētu notikt. Runājot par dzīvokļiem centrā, iespējams, ka 2011. gadā cenas varētu celties par 5-10%. Viss ir atkarīgs no tā, cik liels būs piedāvājums. Šajā segmentā tomēr ir zināms piedāvājuma deficīts. Pēc tam, kad būs pārvarēti minētie 5-10%, cenu kāpums apstāsies - tās ir kāpušas pārāk ilgi un strauji. Dzīvokļu sērijveida mājās cena, manuprāt, tuvākā gada laikā tā arī paliks 600-650 eiro/m2 līmenī. Pirkti tiek tie dzīvokļi, kuru cena atbilst kvalitātei un kuru iegādei var saņemt labus kreditēšanas noteikumus.
No citām pēdējā laikā novērotām tirgus īpatnībām akcentēšu to, ka tikpat kā nenotiek darījumi ar privātmājām cenu diapazonā no 120 līdz 250 tūkstošiem eiro. Ja arī mājas pērk, tad vai nu ļoti lētas, vai arī - krietni retāk - ļoti dārgas. Nav pircēju arī nepabeigtām jaunbūvēm.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1998
