Борис Семенов:«Мэр Риги и его команда ломают рынок недвижимости»
Иностранных инвесторов, рассчитывающих на стремительный рост цен на рижскую и юрмальскую недвижимость, ждет разочарование. Мэр Риги Нил Ушаков, возводя столь большой объем муниципального жилья, ломает жилой рынок Риги. Бизнесмены-застройщики не имеют права винить банки в своих проблемах: надо было взвешивать свои риски.
В этом уверен латвийский девелопер с 15-летним стажем и глава компании Pateks Борис Семенов.
Поводом для встречи журнала m2 и портала varianti.lv с предпринимателем Борисом Семеновым, который уже более полутора десятков лет развивает в Латвии различные проекты недвижимости, послужило то обстоятельство, что его компания занимается возведением в Юрмале небольшого 4-квартирного дома. Однако начав нашу беседу с частного, мы перешли к обсуждению общих проблем рынка недвижимости Латвии. И взгляд Бориса Семенова на них оказался довольно нетривиальным.
Готовое продается легче
- У вас имеется несколько юрмальских участков, которые вы раньше пытались продать. Почему стали застраивать один из них? - интересуемся у нашего собеседника.
- Я и многие мои коллеги - горе-недвижимщики «благодаря» кризису остались с определенным числом неликвидных объектов. А если хочешь продать такой объект - земельный участок, то нужен готовый продукт. То есть жилье или коммерческие объекты. Готовый продукт продается легче. Мы готовы были продавать и землю, только никто не хотел ее покупать по нормальной цене.
- В обзорах крупнейших маклерских структур говорится о росте интереса к покупке земельных участков в Юрмале со стороны девелоперов.
- Обманывают! По крайней мере я и мои знакомые бизнесмены этого спроса не чувствуем. В недвижимости работаю с 1996 года, имею определенный опыт и, надеюсь, чуть-чуть понимаю, как развивается этот рынок и почему он развивается в ту или иную сторону. Как мне кажется, ближайшие перспективы земельного рынка Юрмалы остаются не слишком привлекательными. Особенно учитывая те цены, по которым свои участки приобретали нынешние владельцы.
Смотрите на нефть
- Раз строите, значит, перспективы на юрмальские квартиры вы считаете более хорошими. Разделяете ожидание на массовую скупку со стороны россиян?
- Конечно. Я вам скажу такую вещь: как только цена на нефть превышает отметку в 100 долларов за баррель, то вся недвижимость в Юрмале идет вверх и рынок оживает. Как только нефть стоит дешевле этих 100 долларов - активность останавливается. В последнее время спрос на курортную латвийскую недвижимость со стороны россиян подхлестывают и рост цен, и наши поправки к Закону «Об иммиграции», позволяющие получать вид на жительство в обмен на инвестиции. Мое личное мнение: в этом году в Латвии под программу о покупке недвижимости или инвестициях в капитал банков и предприятий будет подано около 1 000 прошений на вид на жительство. Они принесут большие деньги для Латвии. И очень хорошо. Только стоит остерегаться ложного оптимизма.
Больше, чем солнце
- Это вы к тому, что собственники недвижимости, ожидая притока покупателей, уже необоснованно надуют цены. И россияне могут отвернуться от рынка?
- Это все чушь! Собственники продают по цене, по которой клиент согласен заплатить. Дорого это или дешево, определяет рынок. Куда они отвернутся!?
- В Испанию, так как во всех остальных южных странах Европы дороже?
- Вы жили в Испании по полгода с кондиционером под мышками?! А если не владеете испанским, то ни слова не говоря с местными жителями - те, кроме своего родного, других языков не знают. А полицейский - не говорит! А медицина - не говорит! А прийти просто в магазин и не иметь возможности объяснить, чего ты хочешь! Здесь, в Латвии, продается не солнце! Это нужно понять. Если Испания продает море и солнце, то Латвия продает красивую архитектуру, мягкую погоду, хороший сервис, возможность общения на русском и английском языках, то есть Атмосферу! Это наш козырь. Здесь больше, чем солнце. И атмосфера за границей своей страны для россиян в Латвии наилучшая! У нас комфортно!
Будьте осторожны
- Тогда о каком ложном оптимизме вы говорите?
- Нам всем кажется, что тот спрос, который будет со стороны иностранцев в этом году, будет всегда. Это не так! Произойдет определенное насыщение, и надо быть к этому готовым. Ошибаются те россияне, которые, наблюдая рост цен в дорогом сегменте, приобретают недвижимость с прицелом на то, что они на этом быстро заработают. По моему мнению, это ожидание ошибочное. Я не говорю о тех, кто берет жилье для себя, для своего проживания. Те все делают правильно. А вот инвесторов, которые скупают старые домовладения площадью 3 000-5 000 кв. м в центре Риги по 500-600 евро за кв. м, может ждать разочарование. Рассчитывать, что квартиры в их проектах после капитального ремонта разойдутся за полтора-два года, да еще и с рентабельностью в 30-50%, не стоит. Тем, кто инвестирует в подобные проекты, нужно ориентироваться на местного покупателя, а он еще не готов платить такую цену.
- И много таких инвесторов-покупателей?
- Достаточно. Раньше скандинавы покупали. Теперь активнее восточный блок - представители нефтедобывающих стран. Это россияне и казахстанцы. В будущем могли бы появиться и туркменистанцы. Было бы неплохо, если бы наша программа по виду на жительство под покупку недвижимости заинтересовала китайцев. Вот если бы нам удалось затянуть хоть одну диаспору из Китая - это было бы круто! И россияне бы на их фоне поблекли.
- Крупных инвесторов пока не видно.
- Проблема Латвии не в том, что у нее нет недвижимости под значительный приток инвесторов. Проблема в том, что нет больших девелоперских проектов, куда можно было бы вложить как минимум 20-30 млн евро и заработать на этом.
И не только девелоперских, и в других отраслях большие инвестиции в Латвии вкладывать некуда. Вот я снова про ложный оптимизм (смеется. - m2 )! Думаю, что цены в дорогом сегменте могут в будущем вновь немного опуститься без драматических последствий. У Латвии уже есть прививка от кризиса.
Зачем нам Южный Бронкс?
- «Прививка»?! Похоже, у рижского и юрмальского рынков короткая память: на фоне всех этих позитивных ожиданий только серийное жилье не растет.
- Квартиры в типовых домах советской постройки - это и есть наш реальный рынок. Мы же тут живем. То, что продается россиянам, большинству рижан недоступно. Это и есть реалии нашего рынка, к большому моему сожалению. Обычно стараюсь не ругать власти. Нынешнее правительство Домбровскиса - молодцы, они все делают правильно. Сейчас они закладывают основы честного рынка. Надеюсь, что ушла в прошлое система «придворных» бизнесменов, чье банкротство одно за другим мы сейчас наблюдаем. Хочу про другое. Сейчас мэр Риги Нил Ушаков делает большую ошибку, строя такой объем социальных домов. Да, это красиво и понятно, но это губительно для рынка недвижимости Риги. В этом году столица собирается сдать в эксплуатацию более 700 новых муниципальных квартир. Специально звонил в Рижскую думу: 90% претендентов на них — очередники из денационализированных домов. Эти дома в центре столицы и так стоят полупустыми. И дальше, вспомним о желании муниципалитета построить еще 5 000 квартир, их количество будет только увеличиваться и увеличиваться. Это первый момент.
Второй — все эти комплексы социального жилья стараются собирать в одном месте, как на улице Улброкас. Там что город хочет сделать Южный Бронкс (один из самых небезопасных районов Нью-Йорка. — m2)? Зачем селить в одном месте все деклассированные элементы? Что мы будем иметь? Не лучше ли разбавить их по всему городу? Латвийские банки стоят в очереди, чтобы продать перенятые у девелоперов дома и жилые комплексы. Покупайте у них! Все эти разговоры о том, что самим строить дешевле, или планировки не те... это все отговорки. Так и хочется сказать городским властям: мыслите стратегически! Банки согласны и в рассрочку продать, и кредит давать. А что делают мэр Риги и его команда? Они плодят объем квартир. Работает нормальный закон рынка: чем больше объем, тем меньше цена. С одной стороны, казалось, это хорошо, что цены падают. Но это «убивает» реновацию пустующих домовладений и строительство красивой архитектуры. Если в этом нет бизнеса — не будет и движения, и наша прекрасная Рига превратится в сегодняшнюю Гавану с обветшалыми старыми красивыми постройками и новыми безликими Улброками.
- Аргумент думской коалиции: постройка нового жилья обеспечивает занятостью пару тысяч человек и разогревает находящуюся в кризисе экономику.
- Это сиюминутный результат. А рынок недвижимости будет сломан на многие годы. К муниципальному жилью можно подойти и по-другому. Зачем строить, если имеется куча красивых, но заброшенных домов в центре, которые можно реанимировать. Обновляйте лицо города! Один ярчайший пример: у Parex banka на продажу стоит 4-этажный дом в 7 000 кв. м, расположенный на углу улиц Валмиерас и Лиенес. На аукцион он идет по цене чуть большей, чем 100 евро за кв. м! Покупайте и ремонтируйте: в 500 евро за кв. м точно влезете. Тогда и жильем рижских очередников обеспечите, и лицо города облагородите! И принадлежать дом будет полностью столичному муниципалитету. Представителям Рижской думы нужно работать и искать варианты, а не плодить деклассированные «Южные Бронксы». Строящийся за счет бюджета жилищный фонд — это очень сильное давление на рынок недвижимости. Потому и говорю, что если город и дальше будет строить муниципальное жилье в таком же объеме, ценовые перспективы для рынка будут удручающими.
Чувствуйте свой объем
- Основная масса реализованных вами проектов - офисные объекты. Как в них с арендными ставками?
- Конечно же, рухнули. И сейчас не растут, и не будут расти. И владельцам офисных комплексов не нужно себя обманывать. Арендная ставка для офисных помещений класса Б в Риге будет на уровне 8 евро за кв. м. Чуть больше, чуть меньше - будет зависеть от того, где помещение находится. Нынешний уровень ставок надолго. Ждать прихода иностранных бизнесменов неприходится. Им некуда идти.
- Пять-шесть лет назад в Латвии доминировали более оптимистичные ноты. Почему все умны задним умом?
- Меня всегда удивляло, когда некоторые местные специалисты сравнивали нас с Западом. По тому же жилью. Мол, на Западе 40 кв. м на человека жилья приходится, а у нас 25-26 кв. м. И что?! А в Бахрейне приходится по 100 кв. м на человека. Все эти показатели определяют не достаточность или нехватку жилья! Они определяют благосостояние местного населения! И если есть деньги, то плати хоть за 100 кв. м. А нет, то будешь жить, как можешь. У нас строили жилье, не считаясь с реальным благосостоянием населения. Перебор был и с офисами.
Бизнесмены брали на себя повышенные риски. Вот меня же никто не заставлял строить пятиэтажный офис на Бривибас гатве, 410. Я наслушался прогнозов местных маклерских «пророков» и построил. Это мой риск, который я взял на себя. Может, и не надо было мне строить 5 этажей?! Достаточно было одного, на который у меня был арендатор - SEB banka. Зачем мне понадобилось еще четыре этажа?! Сейчас любят пенять на банки. Смешно! Брать кредиты нас, девелоперов, никто не заставлял. Не банки виноваты, а сами бизнесмены. Наш самоуверенный оптимизм, что все будет хорошо очень долго.
Самая большая ошибка бизнесменов была допущена в 2006-2008 годах, когда мы перестали чувствовать свой объем, который можем потянуть. Оказалось, можем не многое. Не 24 этажа, а максимум три-четыре. Каждый девелопер должен понимать свой объем и брать чуть поменьше его. Чтобы стабильно чувствовать себя в дальнейшем. В бизнесе всегда есть подводные камни и сложности, и если предприниматель правильно опеределит свой объем, то за счет своей силы, своих ресурсов сможет освоить его. Главное - не переоценить свои возможности. Ну а самое плохое - это если тебе помогает случай. Тогда ты перестаешь ощущать действительность. Очень не хотелось бы вновь пережить головокружение от успехов, надеюсь, «прививка» от этого у нас надолго !
Хочется пожелать всем реального оптимизма, не обманывать себя, но помнить - мы живем в красивой стране и мы трудолюбивы и талантливы.
Все в наших руках! Падая и вставая, мы растем!
Врезка
Проект на ул. Тиргоню, 8 (Юрмала) представляет собой 2-этажный дом на четыре квартиры. Площадь квартир около 125 кв. м. Квартиры на втором этаже имеют терассы, на первом - небольшую частную лужайку. Площадь земельного участка общего пользования -1 150 кв. м. Застройщик обещает оборудовать на территории наземные места для парковки шести машин, а также место для пикников. Окончание строительства намечено на сентябрь 2011 года. Из четырех квартир одна уже продана. Остальные предлагаются с полной отделкой.
О новых квартирах
Борис Семенов: «В сегменте нового жилья происходит все более четкая сегментация по месту расположения дома, его высотности, качеству постройки и отделки квартир. В более или менее успешных проектах, с показателем прибыльности в 25-30%, стоимость квартиры должна быть в пределах 1 400-1 500 евро за кв. м. Не нужно забывать, что 22% в этой цене - это налог на добавленную стоимость. Качественные проекты будут востребованы, но быстро распродаваться не будут и они. У нас не такой уж и большой слой населения, который может позволить себе покупать по таким ценам. Более дешевые, но менее качественные проекты будут распродаваться дольше, потому что с ними будет конкурировать рынок вторичного жилья».
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1942?locale=ru
