Īrēju ražotni. Ne dārgi
Latvijas industriālie parki ir sekmīgi pārdzīvojuši ekonomisko krīzi un tagad gatavojas paplašināties, jo vietas klientiem vienkārši nepietiek. Tikai ne viss norit tik gludi, kā to gribētos. Kas traucē mūsu «silīcija ielejām» attīstīties?
Deviņdesmito gadu vidū Latvijā dažādu iemeslu dēļ atbrīvojās daudz ražošanas platību. Tas nebija nekāds pārsteigums, jo rūpniecības īpatsvars tautsaimniecības struktūrā samazinājās trīs reizes no 30% līdz 10% IKP.
Konveijera vietā kase
Kādreizējo cehu un fabriku izsistie logi, caurie jumti un aiznaglotās durvis kļuva par ne visai patīkamu papildinājumu lielākajai daļai Latvijas pilsētu ainavu. Tomēr laika gaitā atradās saimnieki arī šīm šķietami nevienam nevajadzīgajām būvēm. Kaut kur, līdzīgi kā kādā no VEF cehiem, tika iekārtots naktsklubs, kaut kur citur, līdzīgi kā Ķīpsalas ģipša fabrikā, tika uzbūvēti ekskluzīvi apartamenti, vēl kaut kur citur, kā tas notika rūpnīcas Alfa teritorijā, visu nojauca un uzbūvēja tirdzniecības centru. Bet... lai arī Latvijā kopumā bija vērojama visai nepievilcīga ainava, šur tur tomēr bija patvērušās savdabīgas rūpniecības saliņas. Un to nav nemaz tik maz, kā pirmajā brīdī varētu šķist. Runa ir par industriālajiem parkiem. Tas ir īpašs nekustamo īpašumu veids — ražošanas līniju izvietošanai pilnībā gatavs ēku komplekss ar visām nepieciešamajām komunikācijām. Ēku kompleksu pārvalda pārvaldes uzņēmums, kas iznomā telpas. Var teikt, ka tas ir sava veida rūpniecības komunālais dzīvoklis.
Tiek uzskatīts, ka pirmais industriālais parks parādījās Lielbritānijā. 1896.gadā uzņēmīgais brits Ernests Tera Hole nopirka pirmos desmit hektārus zemes pie Mančesteras jūras kanāla. Izveidojis šajā teritorijā visu nepieciešamo inženiertehnisko un transporta infrastruktūru, viņš sāka zemesgabalus iznomāt rūpniecības uzņēmumiem, bet vēlāk arī pārdot. Tā parādījās pasaulē pirmais industriālais parks — Trafford Park. Tieši tajā savu pirmo ražotni Eiropā 1910.gadā atvēra leģendārais autobūvnieks Henrijs Fords I.
Kādas ir tehnisko parku priekšrocības uzņēmējiem? No vienas puses, ēka pieder citam un nevis pašam. No otras puses, veidojot jaunu biznesu, ir iespējams būtiski ietaupīt, jo nav jātērējas būvniecībai. Ražotājs saņem visu gatavu. Ja bizness būs sekmīgs, vienmēr varēs vienoties par papildu platībām un nevis steigā paplašināt cehus vai tos būvēt, paredzot iespējami vajadzīgo rezervi. Turklāt, ja bizness nav bijis veiksmīgs, tad ir tikai jānorēķinās par nomu, jādemontē iekārtas, un vari būt brīvs — nekādu problēmu.
Parks ir, koku tajā nav
Latvijā industriālo parku nozare ir visai jauna. Pirmie šādi objekti mūsu valstī parādījās tikai deviņdesmito gadu beigās. Viens no šī biznesa celmlaužiem bija Ogres biznesa parks, kas savu darbību sāka 2001.gadā kādreizējās rajona būvniecības pārvaldes teritorijā. Simboliski, ka to organizēja norvēģu kompānija SIVA SF. Šis uzņēmums kopš 1968.gada nodarbojas ar industriālo parku, biznesa inkubatoru, augsto tehnoloģiju centru u.tml. attīstīšanu.
«Investori nolēma organizēt industriālo parku Ogrē vispirms jau to savu Norvēģijas klientu vajadzībām, kuri bija pievērsuši uzmanību Latvijai. Viņi vēlējās atvērt šeit ražotnes un izmantot mūsu valsts priekšrocības. Protams, ar laiku pie mums parādījās gan vietējie ražotāji, gan ražotāji no citām valstīm,» atceras Ogres biznesa centra direktore Dace Paegle. Šodien viņas vadītā industriālā parka nomnieki ražo kuģu dzenskrūves, krēslu metāla mehānismus, pārvietojamos transformatorus un citus izstrādājumus.
Deviņdesmito gadu beigās Olainē iesākās Nordic Industrial Park vēsture. Daumants Vītols kopā ar savu biznesa partneri iegādājās vietējo plastmasas rūpnīcu. Pati ražošana satilpa vienā cehā. Kļuva aktuāls jautājums, ko darīt ar brīvajām teritorijām? Tā arī radās ideja izveidot industriālos parkus. Šodien Daumanta Vītola kompānija NP Properties pārvalda industriālos parkus Olainē, Rīgā, Jelgavā un Daugavpilī. Uzņēmums tiek uzskatīts par Latvijā lielāko industriālo parku pārvaldītāju.
«Droši vien var teikt, ka esam lielākie Baltijas valstīs, jo mūsu darbības centrā ir ražotņu piesaistīšana. Ja paraugāmies no šī skatupunkta, tad atrast analoģisku uzņēmumu, kam pieder tieši šāda ražošanas platību pakete, ir grūti, ne bez lepnuma balsī saka NP Properties biznesa attīstīšanas un tirdzniecības daļas vadītājs Guntars Cauna.
Vēl viens Latvijā visai pazīstams industriālais parks, kas parādījās šī gadsimta sākumā, ir Rīgas Industriālais parks Pļavnieku un Purvciema robežjoslas tuvumā. Tomēr Rīgas Industriālo parku ir grūti klasificēt pie industriālajiem parkiem to klasiskajā izpratnē, lai arī kāds ir tā nosaukums. Tas pēc būtības ir liels lietišķais komplekss. «Pie mums ir izvietojusies televīzija. Arī to var uzskatīts par ražošanu, lai arī tās produkcija ir visai specifiska. Ir arī pasaulslavenā elektrotehnikas ražotāja Bosh servisa centrs,» skaidro Rīgas Industriālā parka izpilddirektors Gatis Jansons.
Krīzei piebeigt neizdevās!
2009.gada notikumus visi mūsu aptaujātie pārvaldnieki atceras un, protams, bez sajūsmas, bet, jāsaka, arī bet traģiskuma pieskaņas. Principā valsts finanšu un budžeta problēmas pašiem industriālajiem parkiem lielus zaudējumus neradīja. Ja salīdzina ar situāciju mājokļu vai komerciālo nekustamo īpašumu tirgū, var teikt, ka krīze aiztraucās garām industriālajiem parkiem pa pieskares trajektoriju. «Mums tikko atbrīvojās viens cehs — nomnieks ir pieteicis maksātnespēju. Pārējie ir pārdzīvojuši šos grūtos laikus. Visnepatīkamākais bija tas, ka mūsu kolēģi un vienlaikus konkurenti sāka tirgū piedāvāt dempinga cenas,» atceras Ogres biznesa centra direktore Dace Paegle.
Krīzes perioda laikā no Rīgas Industriālā parka aizgāja aptuveni 15 līdz 20 procenti nomnieku. Guntars Cauna atzīst, ka grūtie gadi ir piespieduši būt draudzīgākiem attieksmē pret klientiem: tika ieviests maksājumu pagarinājums, dažādas atlaides utt. «Kāds mūsu klients atvēra ražošanas līniju 2008.gadā — akurāt visnelabvēlīgākajā periodā. Skaidrs, ka viņam klājās grūti. Mēs mainījām viņam nomas noteikumus. Tagad rezultāts ir tāds, ka pēdējos gados šis klients pastāvīgi iekļūst valsts visstraujāk augošo kompāniju topā, bet viņa nomātās platības ir pieaugušas no 3 000 m² līdz 10 000 m²,» elastīgas cenu politikas piemēru min NP Properties Biznesa attīstīšanas un tirdzniecības daļas vadītājs Guntars Cauna.
Tiesa, arī pati NP Рroperties krīzes dēļ bija spiesta mainīt savas investīciju programmas. Piemēram, 2007. gadā tika uzsākta industriālā parka attīstīšana Daugavpilī kādreizējās ķīmisko šķiedru rūpnīcas teritorijā. Tomēr šī objekta vērienīgos rekonstrukcijas plānus un nākamo nomnieku piesaistīšanu nācās atlikt. Paguva uzbūvēt tikai administratīvo ēku, bet arī pēc tās pieprasījums bija ne pārāk liels.
Vietu nav
Tagad industriālajiem parkiem parādās pilnīgi citas un saprotamākas problēmas: kur atrast vietu potenciālajiem nomniekiem? «99 % mūsu platību ir aizņemti. Brīvi ir tikai pāris nelieli biroji,» noplāta rokas Gatis Jansons.
No Ogres biznesa parka šovasar aizgāja viens no lielajiem nomniekiem, kas uzbūvēja pats savu ražošanas cehu. Tomēr kompānijas vadība neskuma — potenciālie nomnieki stāv rindā, un brīvu vietu Ogres industriālajā parkā faktiski nav. Tāda pati situācija ir arī Rīgā. Galvaspilsētā kompānijas rīcībā esošās platības ir pilnībā noslogotas. Drīz vietas nebūs arī Olainē, jauni klienti nāk Jelgavā uz kādreizējo rūpnīcas RAF teritoriju, kas ir pārveidota par jaunu industriālo parku. Bet Daugavpilī viss joprojām ir sarežģīti. «Savulaik cerējām piesaistīt reģionam Krievijas investorus, un viņi gandrīz arī atnāca. Taču krīze plānus mainīja. Tagad esam saskārušies ar problēmu — būvniecības izmaksas Daugavpilī ir nedaudz mazākas nekā Rīgā, bet, lai piesaistītu klientus šajā no Rīgas attālinātajā reģionā, telpu nomas maksai jābūt ievērojami mazākai nekā galvaspilsētā,» paskaidro Guntars Cauna.
Noma netiek līdzi būvei
Visi, kas piedalījās žurnāla «Kvadrātmetrs» un portāla varianti.lv sarunā, apgalvo, ka viņu uzņēmumi plāno attīstīties un paplašināties. Piemēram, Rīgas industriālais parks gatavojas uzsākt vēl viena biroju un noliktavu kompleksa būvniecību, Ogrē plāno būvēt jaunus cehus, savukārt NP Properties rīcībā ir vēl neskartas teritorijas Rēzeknē un Salaspils tuvumā.
Taču visi viņi runā par problēmām, kas traucē nozarei. Piemēram, par bēdīgi slaveno «sadarbību» ar Latvenergo — šis monopolists par pievienošanu elektrības padevei prasa pārāk daudz. Arī pašvaldības ir pasīvas infrastruktūras attīstīšanas jautājumos.
«Piemēram, Granīta iela. Mēs tur ceram izvietot jauno industriālo parku. Šī iela sākas Rīgā, turpinās Stopiņu novadā un beidzas Salaspilī. Iela ir lieliska vieta ražošanai. Taču kura pašvaldība to attīstīs? Kurai pietiks spēku un līdzekļu? Visdrīzāk Rīga būs pirmā, kas ķersies pie lietas. Bet to varētu darīt visas kopā,» sūkstās NP Рroperties pārstāvis.
«Patiesībā Latvijā tikai Ventspils pašvaldība prot iekārtot infrastruktūru uzņēmēju vajadzībām,» konstatē Gatis Jansons.
Industriālo parku pārvaldniekiem omu ne mazums pabojā arī politiķi ar saviem mēģinājumiem ieviest termiņuzturēšanās atļauju kvotas ārzemniekiem, kas Latvijā pērk nekustamos īpašumus. Saceltā trokšņa dēļ tika pārtrauktas sarunas ar daudziem potenciālajiem klientiem — viņi gaida, kā atrisināsies situācija. «Šīs programmas ietvaros uz Latviju brauc ļoti bagāti cilvēki. Viņi pērk nekustamos īpašumus un pēc tam domā, ar ko nodarboties. Pēdējā pusotra gada laikā pie mums ir vērsušies četri krievu uzņēmēji, turklāt viņu ražošana ir orientēta tikai uz eksportu. Ko tagad teikt? Turpināt stāstīt par uzturēšanās atļaujām? Un ja nu viņi tās nesaņems? Mēs tad kļūsim par krāpniekiem?» retoriskus jautājumus politiķiem uzdod Guntars Cauna.
Šodienas galvenā problēma ir cenas. Tās joprojām ir krīzes līmenī, lai gan būvniecības izdevumi jau sen ir pārsnieguši pirmskrīzes slieksni. «Tas ir turpmākās attīstības jautājums, cenas un kvalitātes attiecības jautājums. Industriālie parki nevarēs iznomāt jaunas ražošanas platības, orientējoties uz pašreizējām nomas likmēm, bet ražotāji pagaidām nav ar mieru maksāt vairāk. Loks noslēdzas,» uzskata Dace Paegle.
Tiesa, spriežot pēc tā, kāds ir pieprasījums pēc jaunām ražošanas telpām, var izdarīt secinājumu, ka cenas industriālajos parkos drīzumā sāks pieaugt.
Kompānijas Ober Haus rīcībā esošās ziņas liecina, ka Rīgas A klases kompleksos noliktavu un ražošanas telpu nomas maksa ir 3,55 līdz 4,2 eiro/m² mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem). Cehus vecajās industriālajās zonās var noīrēt par 1,5 līdz 3 eiro mēnesī. Ja jūs interesē veci neapkurināmi angāri, tad tos var izīrēt par aptuveni 0,7 eiro/m² mēnesī. Minētās nomas likmes ir stabilas visu 2013.gadu. Sekundārajā tirgū noliktavu un ražošanas telpas, kuru platība nepārsniedz 500 m², īpašumā var nopirkt par 350 līdz 450 eiro/m², bet tajā pašā laikā pat labākie angāri tiek piedāvāti ne dārgāk par 250 eiro/m².
Pasaules slavenākie industriālie parki
Stenfordas industriālais parks (ASV)
Stenfordas industriālo parku pasaulē zina tikai retais, bet par «silīcija ieleju» ir dzirdējuši gandrīz visi. Taču tieši industriālā parka parādīšanās Sten-forda universitātes tuvumā bija impulss, lai Sanfrancisko ieleja Kalifornijā pārvērstos par augsto tehnoloģiju un inovāciju Meku. «Silīcija ielejā» darbojas tādas kompānijas kā Apple, Google, eBay, Hewlett-Packard, Xerox, Intel, Cisco un citas. (Silīcija ielejas nosaukums ir saistīts ar vārdu «silīcijs (angliski — silicon), silīciju izmanto pusvadītāju ražošanai.)
Al Džubailas industriālais parks (Saūda Arābija)
Pirms trīsdesmit gadiem Tuvajos Austrumos vislielākā industriālā centra vietā bija neliels zvejnieku ciemats. Šodien Al Džubailas pilsētā dzīvo 200 000 iedzīvotāju. Lielākā daļa strādā naftas un gāzes pārstrādes uzņēmumos, naftas ķīmijas ražotnēs, naftas pārstrādes rūpnīcās un citos uzņēmumos.
Sužovas industriālais parks (Ķīna)
Sučžouvas industriālais parks ir divu valstu sadarbības auglis. Ķīna un Singapūra to sāka attīstīt pagājušā gadsimta astoņdesmito gadu beigās. Šodien parka teritorija ir 288 kvadrātkilometri. Pagājušajā gadā tā teritorijā esošo uzņēmumu apgrozījums sasniedza 28 miljardus ASV dolāru.
Electronic City (Indija)
Pagājušā gadsimta deviņdesmito gadu beigās izveidotais industriālais parks Electronic City atrodas netālu no lielas Indijas pilsētas Bangaloras. Parkā darbojas pasaulē plaši pazīstamas kompānijas, piemēram, Volvo, Bosch, Honda, Volkswagen, Toyota un daudzas citas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2528
