Nekustamais īpašums izdevīgāk, nekā depozīts
Nekustamais īpašums izdevīgāk, nekā depozīts
Romāns Golubevs
19.08.2010
2010. gada beigās Rīgas dzīvokļu vidējā cena būs aptuveni 620 eiro par kvadrātmetru. Ja turpināsies pagājušā gadā sākušās cenu pieauguma tendences, tad tuvākā pusotra gada laikā tā pieaugs līdz 700 eiro par kvadrātmetru.
Tā uzskata kompānijas "Latio" vadošais analītiķis Māris Grīnbergs. Viņš ir pārliecināts, ka krīzes laikā ir daudz izdevīgāk ieguldīt naudu nekustamajos īpašumos nekā turēt to depozītā.
2009. gada janvārī, kad Latvijas nekustamo īpašumu tirgus strauji slīdēja lejup un dzīvokļu cenas sērijveida mājās ik mēnesi kritās par 6–8%, kompānija "Latio" sarīkoja preses konferenci, kurā tās vadība sniedza savu nākotnes redzējumu. Ilustrējot situāciju ar grafikiem, Māris Grīnbergs atzīmēja, ka 2009. gada beigās sērijveida māju dzīvokļu cenu dinamikas līkne sasniegs atzīmi - 200 eiro par kvadrātmetru, ja tobrīd vērojamā tendence saglabāsies arī turpmāk. Nākamajā dienā lielākā daļa Latvijas plašsaziņas līdzekļu šo ziņu publiskoja, izmantojot dažādus skaļus virsrakstus, kuru jēga īsumā izskanēja šādi: "Rīgas dzīvokļi maksās 200 eiro kvadrātmetrā." Fakti, protams, bija atspoguļoti nepareizi, jo toreiz preses konferencē Māris Grīnbergs arī paziņoja, ka minēto notikumu attīstības scenāriju viņš uzskata par maz ticamu, un pauda viedokli, ka jau rudenī cenu lejupslīde beigsies un cenas atkal sāks celties. Tā tas arī notika.
Vistiņa pa graudiņam vien knābā
– Uz kādām prognozēm tagad uzvedina jaunākie Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu izmaiņu grafiki? –nekustamo īpašumu portāla varianti.lv un kataloga "Kvadrātmetrs" korespondents vaicāja "Latio" vadošajam analītiķim Mārim Grīnbergam.
– Ikmēneša cenu kāpums turas 0,5–1,5% robežās. Domāju, ka šāda tendence saglabāsies arī nākotnē. Es, tāpat kā daudzi mani mākleru biznesa kolēģi, uzskatu, ka tad, ja būs normāla kreditēšanas politika, pat ņemot vērā pašreizējo Latvijas ekonomikas stāvokli, vidējai cenai Rīgas dzīvokļiem padomju periodā būvētajās mājās ir jābūt 700 eiro par kvadrātmetru. Lūk, līdz šim līmenim tad mēs arī kāpsim tuvākajā perspektīvā.
m2: – Un cik ātri kāpsim?
– Domājams, 700 eiro par kvadrātmetru mēs, ja sasniegsim, tad tikai - 2011. gadā. Ja runājam par orientieriem, kas gaidāmi šā gada beigās, tad, saglabājoties pēdējā pusgada tendencei, vidējā cena būs aptuveni 620 eiro par kvadrātmetru. Šīs vasaras vidū saskaņā ar "Latio" datiem vidējā cena bija 576 eiro par kvadrātmetru. Gribu atzīmēt, ka šiem laikiem cenas kāpums 1–1,5% mēnesī ir visai augsts rādītājs – gadā tas jau ir 12–18 procenti.
m2: – No malas šķiet apbrīnojami, ka bez neapšaubāmas nekustamo īpašumu darījumu datubāzes Latvijas mākleru kompānijas pamanās aprēķināt pat pusprocentu liela mēneša cenu svārstību rādītājus. Tam it kā vajadzētu iekļauties kļūdas robežās. Vai tomēr mākleru kompānijas, kas jau vairākus mēnešus uzrāda 0,5–1,5% cenu kāpumu, necenšas parādīt vēlamo par esošo? Daudzos Rietumu tirgos pēc izaugsmes perioda ir vērojama cenu stabilizācija – tā saucamais "plato", bet šur tur ir redzama pat neliela atkāpšanās no iekarotajām pozīcijām.
– "Latio" uzrādītās cenas neviens mākslīgi neuzpūš. Publicējam to, ko, sagatavojot cenu indeksu, iegūstam pēc mākleru informācijas apstrādes. Protams, arī mākleri var ieviest savos iesniegtajos datos zināmu subjektivitāti, taču, tā kā datu ir daudz, tas kopējā ainā izlīdzinās.
Pagaidām es nesaskatu nekādas pazīmes, kas liecinātu par to, ka pakāpeniskais cenu kāpums, kas sākās 2009. gada beigās, būtu pilnībā apstājies. Tālākā notikumu attīstība būs atkarīga no bankām, bankām un vēlreiz no bankām – no tā, vai tās sāks aktīvi izsniegt hipotēkas kredītus. Tā sauktajos "treknajos gados" komercbankas katru mēnesi izsniedza 150–200 miljonus latu. Sākot ar 2008. gada rudeni, bankas ik mēnesi paņēma no mājsaimniecībām 30 līdz 50 miljonus. Cilvēki maksājumos atdod to naudu, par kuru viņi varētu kaut ko nopirkt un tādējādi sildīt ekonomiku. Ir izveidojusies absurda situācija: bankas sildīja ekonomiku, kad tā jau tāpat bija uzkarsusi, bet tagad, kad ir ”auksti”, tās dzesē ekonomiku vēl vairāk. Labi, ka dažas bankas ir atjaunojušas savas kreditēšanas programmas. Tas ļauj stabilizēt kredītportfeli.
Un atkal spekulanti
m2: – Tas, ka kopš pagājušā gada vasaras Rīgā ir atsākušies darījumi ar dzīvokļiem sērijveida mājās un mazliet ir cēlušās cenas, arī ir banku nopelns?
– Nē. Lielāka daļa darījumu notika un joprojām notiek, nepiesaistot būtiskus banku līdzekļus. Manuprāt, liela daļa cilvēku ir izņēmusi no bankām savus depozītus, kuru likmes vairs nav pievilcīgas, un iegulda tos sekundārā tirgus interesantāko objektu iegādē.
m2: – Tātad ir parādījies jauns spekulantu slānis.
– Var teikt arī tā. Ieguldīt naudu nekustamā īpašumā, kas nopirkts par krīzes cenu, ir daudz izdevīgāk nekā turēt to depozītā. Un cilvēkus nebiedē fakts, ka tagad, pārdodot nekustamo īpašumu, kas ir bijis īpašumā mazāk nekā trīs gadus, jāmaksā peļņas nodoklis. Es pats veicu aprēķinus un secināju, ka nopirkt krīzes objektus un pārdot tos pēc pāris gadiem ir izdevīgi, pat ņemot vērā nodokli. Eiro likme joprojām ir zema, bet dzīvokļu kapitalizācija tieši otrādi – paaugstinās. Mēs atkal runājam par to, ka tad, ja ir sākuma kapitāls, izdevīgāk ir noformēt aizdevumu, nopirkt dzīvokli un to iznomāt.
m2: – Atkal nekustamo īpašumu tirgū sāksim uzpūst cenu burbuli?!
– Nevajag pārspīlēt. Bankas un arī pircēji tagad rīkojas daudz apdomīgāk nekā iepriekš. Bankas baidās izdāļāt aizdevumus pa labi un pa kreisi, bet cilvēki baidās tos ņemt. Tieši bailes no kredītsaistībām, manuprāt, ir radījušas problēmas, ar kurām ir saskārusies tāda saprātīga un racionāla programma kā mājokļu siltināšana.
Sekojam Eiropai
m2: Atgriezīsimies pie cenu jautājuma. Pirms pusotra gada jūs izteicāt pieņēmumu, ka Latvijas nekustamo īpašumu pīķa cenas mēs ieraudzīsim ne agrāk par 2015. gadu. Vai sabrukums, ko piedzīvoja Latvijas ekonomika, nav licis jums kļūt skeptiskākam? Varbūt cenu - 1620 eiro par kvadrātmetru, ko dzīvokļiem sērijveida mājās "Latio" fiksēja 2007. gada aprīlī, mēs pārskatāmā nākotnē neieraudzīsim vispār?
– Latvija joprojām integrējas Eiropas Savienībā, cenšoties sasniegt kaut vai vidēju Eiropas līmeni. Un tas nozīmē, ka mūsu nekustamo īpašumu cenas tuvākos gadus divdesmit tieksies panākt Eiropas cenas. Mūsu 2007. gada pīķa cenu rādītāji Eiropas mērogā bija visai zemi. Cita lieta, ka, ievērojot Latvijas iedzīvotāju ienākumus, cenas bija zināmā mērā nepamatotas.
m2: – Cenas var kļūt vēl nepamatotākas, ņemot vērā, ka Latvija aktīvi cenšas piesaistīt ārzemju investīcijas, tostarp investīcijas nekustamos īpašumos, dodot nekustamo īpašumu pircējiem iespēju saņemt piecu gadu uzturēšanās atļauju. Kipra, kuru ir iecienījuši pircēji no Krievijas, jau sen žēlojas, ka šīs salas vidēji statistiskais vietējais iedzīvotājs nevar atļauties nopirkt nekustamo īpašumu savā dzimtenē, jo cenas veido turīgie Krievijas iedzīvotāji. Arī mūsu pircējiem ar viņu Latvijas algām vajadzēs konkurēt ar maskaviešiem vai pēterburgiešiem, kuru ienākumu līmenis ir augstāks nekā Latvijas iedzīvotājiem.
– Lai gan nekustamie īpašumi tiešā nozīmē ir nekustami, tomēr pats nekustamo īpašumu tirgus jau sen vairs nav lokāls. Tas ir kļuvis globāls. Piemēram, Spānijā labu kūrorta mājokļu cenas nosaka nevis vietējie iedzīvotāji ar saviem ienākumiem, bet gan bagātie angļi, vācieši un skandināvi. Viņi pirka un veidoja cenas. To pašu var teikt par Jūrmalas elites klases mājokļiem – tie domāti bagātajiem krieviem. Cita situācija veidojas ar Rīgas dzīvokļiem sērijveida mājās jo tie Krievijas pircējus maz interesē, un šajā tirgū spiediens, ko rada pircēji no malas, nav tik izteikts.
m2: – Toties Rīgas jauno projektu tirgū pircēju spiediens ir manāms. Vairākās mūsu galvaspilsētas interesantākajās jaunbūvēs 10–15% darījumu ir saistīti ar pircējiem no mūsu Austrumu kaimiņvalsts: tiek pirkts sev vai saviem vecākiem, kas palikuši dzīvot mūsu valstī. Rezultāts ir tāds, ka pēdējo mēnešu laikā cenas vairākos projektos, lai arī nedaudz, bet ir cēlušās. Piemēram, Biķernieku ielas projektā "NCC" dzīvokļi ir kļuvuši dārgāki par 4000 līdz 7000 eiro.
– Cenas paaugstina tur, kur labi norit tirdzniecība. Situācija jauno projektu tirgū kopumā ir visai neviennozīmīga. Agrāk bija konkurence starp dažādiem attīstītajiem. Tagad spēles noteikumus diktē bankas, kas kontrolē jaunos projektus. Tās neļauj nolaist cenas objektiem, kurus ir pārņēmušas to meitu uzņēmumi. Šie projekti tad arī stāv tukši. Bankas var saprast – nav jēgas pārdot objektus "par sviestmaizi". Bankas gaidīs, kad cilvēki sāks pirkt mājokļus par cenām, kas apmierina bankas. Cilvēki tos pirks tad, kad starpība starp sekundāro un jauno mājokļu cenām būs 25–30%, nevis 40–45%, kā tas ir tagad.
Domājiet paši, lemiet paši
m2: – Ko jūs ieteiktu Rīgas sērijveida māju dzīvokļu īpašniekiem, kas apsver iespēju pārdot dzīvokļus? Vai viņiem ir vērts to darīt tagad?
– Kategoriski atbildēt uz šo jautājumu nevar. Jāizvērtē, kādā situācijā ir cilvēks. Ja viņam ir uzkrājumi, nespiež kredīts un nav problēmu ar nekustamā īpašuma uzturēšanu, tad labāk nesteigties. Pēc gadiem pieciem viņš savu īpašumu pārdos izdevīgāk. Cenas kāpums būs lielāks nekā bankas depozīta procenti. Taču, ja ir radušās problēmas ar bankām un ik mēnesi jāatdod nesamērīgi liela ģimenes budžeta daļa, tad labāk pārdot – tikt vaļā no objekta un tādējādi samazināt savus zaudējumus.
Ja runājam par potenciāliem pircējiem, kam ir pietiekami daudz līdzekļu, tad viņiem šis ir ideāls laiks pirkumiem. Ir vērts būt aktīviem arī tiem, kuri vēlas uzlabot savus mājokļa apstākļus vai iegādāties plašāku mājokli. Tagad tas viņiem izmaksās lētāk nekā tad, kad viņi par šādu soli izšķirsies pēc diviem trim gadiem.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1696
