Oda optimismam
15% Latvijas ģimeņu, kuru ienākumi ir lielāki par 350 latiem mēnesī, ir gatavi jau 2011. gadā iegādāties nekustamo īpašumu. Procentu likmes, par kurām bankas piedāvā hipotēkas kredītus, konkurences ietekmē pazeminās un nu jau ir zemākas nekā 2010. gadā.
Rīgas sērijveida mājokļu vidējās cenas 2015. gadā sasniegs 957 eiro/m² atzīmi, bet jaunajos projektos – 1 513 eiro/m². Šādi optimisma pilni paziņojumi, domas un skaitļi tika sniegti Nordea bankas sasauktajā preses konferencē „Kas šodien notiek mājokļu tirgū? Vērtējumi un prognozes: 2010.–2013. gads”.
Gan grib, gan nav iespējams
Nordea bankas optimisma iemesli ir ļoti saprotami: šobrīd šai bankai pieder Latvijā otrais lielākais hipotēkas kredītu portfelis (772 milj. latu). Ja Latvijas komercbanku kopējais hipotēkas portfelis 2010. gadā „notievēja” par 6%, tad Nordea bankai – tikai par 2%. Šī iemesla dēļ tās daļa hipotekārās kreditēšanas tirgū pieaugusi no 14,3% līdz 17,2%. 2010. gadā banka izsniedza iedzīvotājiem kredītus mājokļa remontam un iegādei par kopumā 68,5 miljoniem latu, no kuriem 35 miljoni latu tika izsniegti jauniem klientiem. Nordea mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja Sandra Rasnača cer, ka bankas darbības rādītāji būs ne sliktāki kā iepriekšējā gadā. Pie tam, viņa atzīmēja arī kolēģu-konkurentu pieaugošo aktivitāti. Ja pirms diviem-trim gadiem hipotekāro kreditēšanu turpināja reklamēt tikai Nordea banka, tad tagad šo pakalpojumu piedāvā jau daudzi. Tātad – saredz perspektīvas.
„Mēs vēlējāmies uzzināt, vai pie mums ir, kam pirkt", – Sandra Rasnača šādi pieteica pēc Nordea bankas pasūtījuma veiktā potenciālā hipotēkas kredītu tirgus pētījuma rezultātus. Izrādījās, ka 15% aptaujāto nekustamā īpašuma iegādes vai mainīšanas jautājumu ir gatavi apsvērt jau 2011. gadā. Bankas pārstāve gan uzreiz uzsvēra, ka runa ir tikai par tiem Latvijas iedzīvotājiem, kuru ikmēneša ienākumi ir lielāki par 350 latiem. Viņiem aizdomāties par nekustama īpašuma operācijām visbiežāk liek nepieciešamība paplašināt dzīvojamo platību. Šādu iemeslu minēja 37% respondentu. Vēl 33% aptaujas dalībnieku galvenais mājokļa pirkšanas vai mainīšanas motīvs ir velēšanās dzīvot patstāvīgi, t.i., atsevišķi no radiniekiem. Trešā populārākā (18%) atbilde bija vēlēšanās būvēt pašiem savu māju. Tiesa, paraugoties vērīgāk, šīs atbilde vairāk atgādina „kas būtu, ja būtu” veida pārdomas. Patiesībā lielākās daļas valsts iedzīvotāju vēlmes atduras pret viņu finansiālām iespējām.
Atskaitē par Nordea bankas pētījuma rezultātiem teikts, ka reālais un nevis teorētiskais nekustamo īpašumu pircēju tirgus ar hipotēkas kredītu piesaisti ir ļoti ierobežots. Minot uzreiz vairākus iemeslus, gandrīz puse (44%) respondentu kā šķērsli ceļā uz aizņēmuma saņemšanu minēja naudas trūkumu pirmās iemaksas veikšanai vai nepietiekamu maksātspēju. 46% aptaujas dalībnieku paziņoja, ka nav gatavi apgrūtināt sevi ar parādsaistībām, jo nav pārliecināti par savu finanšu nākotni. Savukārt 42% respondentu uzskata, ka kredītresursu izmaksas ir pārāk augstas. Šeit jāatzīmē, ka Nordea bankas pašas procenti (Nordea tie parasti ir 2–2,5%) patiesībā ir lētāki nekā iepriekšējā gadā. Vēl 26% minēja viņus apmierinoša piedāvājuma neesamību tirgū. Tas ir, iznāk, ka potenciālo klientu skaits, kas vēlētos ņemt kredītus un kam bankas būtu gatavas tos piešķirts (esiet tik laipni un pierādiet savu maksātspēju!) nav nemaz tik liels. Šķiet, būtu tikai loģiski, ja šādā situācijā nekustamo īpašumu tirgū gan konkrēti Rīgā, gan Latvijā kopumā cenas neceltos. Taču ne!
Un atkal uz augšu
„No matemātikas viedokļa mājokli iegādāties visizdevīgāk būtu tieši tagad: kvadrātmetra cena ir tuva iedzīvotāju vidējam ienākumu līmenim, – preses konferences dalībniekus uzmundrināja kompānijas „Arco Real Estate” valdes loceklis Māris Laukalējs, un piebilda – Tomēr jāņem vērā, ka ievērojami pieauguši blakus izdevumi – mājokļa apkalpošana, komunālie pakalpojumi un nekustamā īpašuma nodoklis. Pircēji ilgi apsver lēmumu un rēķina visus izdevumus”. Un tā kā pēc viņa novērojumiem kvalitatīvu dzīvokļu ar maziem izdevumiem Rīgā ir maz, tad to apjoms drīz vien var izsīkt. Tas ir pamats secinājumiem par cenu kāpuma neizbēgamību. Un, lai gan saskaņā ar „Arco Real Estate” rīcībā esošajiem datiem 2011. gada pirmajā ceturksnī sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā mēnesī kritās par nepilnu 1%, Māris Laukalējs uzskata, ka maijā–jūnijā tie atkal sāks uzrādīt pozitīvu dinamiku. Tālāk – vairāk: 2011. gada beigās viņš gaida vidējā cenu līmeņa paaugstināšanos līdz 680 eiro/m². Galvaspilsētas tipālā dzīvojamā fonda ilgtermiņa perspektīvas liks kost elkoņos tiem, kas dzīvokļus pārdeva 2009. un 2010. gadā. „Arco Real Estate” speciālisti dzīvokļu vidējo cenu 2012. gadā prognozē 761 eiro/m², 2013. gadā – 837 eiro/m², 2014. gadā – 895 eiro/m², bet 2015. gadā – 957 eiro/m².
Kad žurnālisti apšaubīja tik rožainas perspektīvas, mākleru kompānijas pārstāvis paskaidroja, ka prognoze ir balstīta uz dinamiku, ko sērijveida dzīvokļu tirgus demonstrēja laikā no 2009. gada septembrim līdz 2010. gada rudenim. Toreiz pēc dažādiem vērtējumiem kāpums bija 16% līdz 19%. „Protams, ja tirgū ienāks liels skaits jauno projektu, tad sērijveida dzīvokļi tik ļoti nesadārdzināsies”, – optimistisko prognozi pietušēja Māris Laukalējs.
Pēc katras lejupslīdes neizbēgami nāk kāpums. Šo domu līdz preses konferences dalībniekiem centās aiznest kompānijas „YIT Celtniecība” valdes priekšsēdētājs Andris Božē. Uzskatāmībai viņš demonstrēja Somijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības grafiku. Atgādināsim, ka Somija savu pirmo krīzi piedzīvoja 1990.–1994. Analoģijas ir tiešas – jauno projektu tirgus atdzīvosies un sāksies cenu kāpums. Pagaidām pēc „YIT Celtniecība” pārstāvja aprēķiniem Latvija brīvā tirdzniecībā ir ne vairāk par 1 200 jauniem dzīvokļiem. Un ne visi no tiem atbilst pircēju kvalitātes un atrašanās vietas prasībām.
Banku meitas struktūru īpašumā ir vēl aptuveni 3 000 dzīvokļu. Celtniecības biznesa pārstāvis uzskata, ka ātrāk par 2013. gadu tā šos dzīvokļus tirgot nesāks. Un, ja tā, tad jaunu projektu nākotne ar racionālu plānojumu un labu atrašanās vietu izskatās pievilcīga. „Arco Real Estate” speciālisti uzskata, ka 2012. gadā cenas dzīvokļiem jaunceltnēs pieaugs līdz 1 120 eiro/m², 2013. gadā – 1 259 eiro/m², 2014. gadā – 1 414 eiro/m², bet 2015. gadā – līdz 1 513 eiro/m². Neviļus atmiņā nāk 2004.–207. gada mākleru galvenais lozungs: „Pērciet šodien – rīt būs dārgāk!”.
P.S.
Noslēdzot tēmu „Kas notiek mājokļu tirgū?”, citēsim Nordea bankas speciālistu izveidoto Latvijas nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku viedokļu apkopojumu.
Kreditori:
– palielinās konkurence starp bankām;
– ir stabila interese no aizņēmēju puses, cilvēki aizņemas atbildīgi;
– aizdevumi tiek noformēti uz nelielam summām;
– aizdevumu drošības mehānismi (piemēram, kredīta apdrošināšana bezdarba gadījumam) netiek izmantoti.
Nekustamo īpašumu pārdevēji:
– nekustamo īpašumu cenas ir stabilas;
– ir problēmas ar pieprasījumam atbilstošu piedāvājumu;
– jauno projektu piedāvājums drīzumā izsīks.
Pircēji:
– 15% iedzīvotāju ar atbilstošiem ienākumiem apsver iespēju mainīt mājokli;
– svarīgākie kritēriji, izvēloties dzīvesvietu, ir cena un pārliecība par savu finansiālo nākotni.
Projektu pasūtītāji:
– ir potenciāls jauniem projektiem ar atbilstošu piedāvājumu;
– pircēji meklē nelielas, bet kvalitatīvas platības.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1948
