Вадим Марков. Взгляд без розовых очков
Вадим Марков. Взгляд без розовых очков
Если у вас есть лишние деньги, то лучшее применение для них - это инвестиции в квартиры и домовладения центра Риги. По истечении пяти лет они могут принести доход в размере как минимум 10% годовых. А вот высокие ставки налога на жилье - это дорога, ведущая к удлинению периода стагнации латвийского рынка недвижимости.
Надежды на то, что латвийскую экономику резко поднимут экспортные отрасли, сомнительны: их доля во внутреннем валовом продукте (ВВП) Латвии слишком мала. Таких взглядов на рынок недвижимости в целом и на ситуацию в Латвии придерживается президент компании NIRA Fonds Вадим Марков.
Перспективные инвестиции
На столичном рынке недвижимости наблюдается все больший разрыв в ценах между его отдельными сегментами. Если цены на серийные квартиры в лучшем случае застопорились, а на деле даже немного снизились, то на новостройки и жилье в центре Риги идут вверх. Именно эту ситуацию журнал m2 и портал varianti.lv и попросили первым делом прокомментировать нашего постоянного эксперта - одного из авторитетнейших представителей маклерского бизнеса Латвии Вадима Маркова. Попутно задав ему вопрос: «Чем все это грозит рынку?».
- Грозит только тем, что уменьшает шансы владельцев серийных квартир улучшить свои жилищные условия. Или, по крайней мере, делает это гораздо более дорогим удовольствием: после продажи серийной квартиры человеку самому или с помощью банковского кредита придется больше доплачивать за покупку. Впрочем, во всем этом нет ничего удивительного: различию в динамике развития ситуации в каждом из сегментов рижского и юрмальского рынка недвижимости есть свое логичное объяснение. Начнем с дорогого сегмента. В нем сохранились покупатели. Это местные люди, чей уровень доходов остался на достаточно высоком уровне, позволяющем им делать такие покупки даже без привлечения кредитных ресурсов. Плюс сработал катализатор в лице покупателей из СНГ, которые приобретают жилье с целью получения вида на жительство в Латвии. Количество таких покупок пока не превышает полутора сотен. Тем не менее, учитывая, что сам по себе этот сегмент узкий, они оказали на него серьезное влияние - разогрели спрос и цены.
Предыдущий многолетний опыт работы на рынке недвижимости Латвии подсказывает мне, что сейчас покупка жилья в центре Риги - это перспективные инвестиции. Даже с учетом того, в какой стадии находится наша экономика. Ну не может недвижимость в наиболее престижных местах столицы стоить 1 500 евро за кв. м. Это очень низкая цена, и на пятилетнюю перспективу она непременно вырастет. Думаю, при реализации квартир по прошествии этого срока она принесет не менее 10% годовых.
- Что на фоне нынешних ставок по депозитам является даже очень привлекательной доходностью.
- Совершенно верно. Инвестиции в жилье в центре Риги, цены на которое находятся на низком уровне, привлекательнее банковских депозитов. Вкладывать в валюту или ценные бумаги из-за мировой нестабильности тоже довольно рискованно. Поэтому, если бы у меня было несколько свободных миллионов наличными, я вкладывал бы их в рижское жилье в центре города или в лучшие проекты новостроек. От них понятно, чего ждать. Этот сегмент более прогнозируемый, чем депозиты, покупка валют или ценных бумаг. Шансы на потери минимальные.
Вопрос выживания
С сегментом серийных квартир, который гораздо больше по своему объему, все сложнее. Та дефляционная модель экономического развития страны, которую выбрало наше правительство, предусматривала повсеместное сокращение расходов и зарплат. Это привело к серьезному падению доходов того социального слоя населения, который являлся потенциальным покупателем квартир в домах постройки советских лет. Плюс в поисках лучшей доли страну покинули многие активные представители среднего социального слоя. Для большинства людей этой группы на первый план вышел вопрос выживания, а не улучшения своих жилищных условий. В отсутствие достаточного спроса на серийные квартиры цены и перестали расти где-то с начала осени прошлого года.
- Зато в период с лета 2009 года и по осень 2010 они сумели набрать, по различным оценкам, от 15% до 18%.
- При своем падении цены на серийные рижские квартиры, если ориентироваться на зарплаты населения, пролетели свой объективный уровень - тот, где они должны были остановиться. Наблюдавшийся впоследствии прирост - это нормальная коррекция.
От волны достанутся пенящиеся барашки
- То есть нынешние цены на серийные квартиры вы считаете объективными?
- Если бы не указанные мною негативные моменты, то они могли бы быть и повыше. А так... Структура экономики не позволяет говорить о том, что уровень доходов среднего класса в Латвии в ближайшее время повысится. У нас власти сейчас очень много говорят о поддержке экспортных отраслей. Однако если оценить структуру экономики Латвии, то окажется, что эти самые экспортные отрасли играют в ней незначительную роль. Все производство дает лишь 15% ВВП. И из всего нашего производства едва ли третья часть носит ярко выраженный экспортный характер. Ожидать, что экспортные отрасли значительно увеличат занятость и сократят уровень безработицы в стране, значит смотреть на мир сквозь розовые очки. Для увеличения экспортного потенциала нужны большие инвестиции в производство и благоприятная налоговая среда. Если кто-то считает, что, увеличивая налоги, мы создаем благоприятную инвестиционную среду, то, видимо, я чего-то не понимаю в этой жизни.
Пока ничто не говорит о том, что налоговая политика латвийских властей изменится в лучшую сторону. А потому никаких особых инвестиций в производственный сектор страны не жду. Равно как и скорого роста зарплат. Грустно наблюдать за тем, как то и дело всплывают новости об очередном требовании внешних кредиторов урезать бюджет или повысить налоги. Латвия оказалась отличной площадкой для экспериментов.
В мире сейчас фиксируются позитивные импульсы, говорящие о стабилизации экономик. Эта волна могла бы принести нам, в виде каких-то инвестиционных денег, бонусы. Боюсь только, что все наши внутренние негативные налоговые и другие моменты сведут на нет весь этот внешний позитив. И до нас дойдет не волна, а только белые пенящиеся барашки от нее.
Красиво только на бумаге
- Чем, по вашему мнению, руководствуется в своих действиях правительство Латвии, вводя новые и повышая имеющиеся налоги?
- Оно пытается нарисовать внешним кредиторам рост доходов в будущем. Именно нарисовать! Сомневаюсь, что собрать запланированные ими доходы от новых налогов будет реально, учитывая имеющуюся задолженность и массовые неплатежи.
Правительству нужна возможность перекредитации нынешних долговых обязательств на более долгий срок. Вот и рисуют радующие глаз наших кредиторов цифры. И налог на недвижимость - из той же оперы: дескать, вот смотрите, мы посчитали, сколько он нам даст. Лишь получив перекредитование, нынешнее правительство сохранит шанс остаться у власти. Правящая коалиция не думает о том, что с точки зрения даже 3-5-летних перспектив она наносит государству ущерб, не давая развиваться таким отраслям, как недвижимость и строительство. У нас принято бросаться из стороны в сторону. Вначале спустя рукава смотрели на то, как накачивается отрасль недвижимости, а теперь, когда она переживает не лучшие времена, ее еще душат налогами на жилье. Во всем мире строительство и недвижимость - ключевые отрасли экономики развитых стран и индикатор ее состояния. Строительство, вместе с сопутствующими ей отраслями, - это очень емкая отрасль в плане обеспечения высокого уровня занятости населения. Нет строительства - значит, экономика больна! Строительство и недвижимость берегут и создают для них благоприятные условия. Представьте себе, что в Великобритании стоимость лишь арендной жилой недвижимости выше, чем стоимость таких активов, как все офисные и торговые центры, вместе взятые с промышленными производствами и портами! То же самое в Швеции. А у нас власти вообще не принимают во внимание этот фактор. Лишь накручивают налог на жилье.
Никто не спорит, что нужно менять структуру экономики Латвии. Вопрос в том, как менять? К этой теме нужно было подходить более реалистично, а не убивать недвижимость и через нее строительную отрасль.
- С 2011 года налог на жилье удвоился, со следующего года ожидается его утроение по сравнению с прошлогодними ставками. Как вы полагаете, население сможет справиться с этими платежами?
- Да уж (иронично качает головой из стороны в сторону. - m2). Те, кто живет в серийных квартирах, может, еще будут что-то платить. А те, кто в частных домах... Сильно сомневаюсь. Давайте элементарно посчитаем. Кадастровая стоимость среднестатистического дома в Риге и ее окрестностях часто выше 75 000 латов. Начислять налог станут по ставке 0,6%. Значит, 450 латов государству вынь да положь. Это практически равносильно официально озвучиваемой средней зарплате в стране. Какая нормальная семья сможет позволить себе платить такой налог?! Кто-нибудь посчитал сегодняшнюю реальную корзину доходов и расходов людей? Кто-нибудь задумался о том, сколько с людей можно взять по налогу на жилье и землю, так, чтобы они при этом не протянули вперед ноги? Убежден: не может налог на жилье быть близок к месячному брутто-доходу семьи, тем более когда этот доход в целом довольно скромный.
Качество начнут ценить
- Хоть каких-то положительных моментов на рынке недвижимости Латвии стоит ждать?
- Как я уже сказал, с положительным настроением будет жить сегмент жилья в центре Риги и Юрмале. Прежде всего благодаря российским покупателям, за которыми, возможно, подтянутся и некоторые местные состоятельные бизнесмены. У серийных квартир имеется потенциал для минимального роста. Однако непонятно, как покупатели отреагируют на все эти налоговые нововведения. Если в течение года стоимость серийных квартир прибавит 7-8%, то сочту этот показатель очень хорошим.
Главная тенденция во всех сегментах жилья - это увеличение разницы в ценах на качественное и некачественное жилье в одном и том же сегменте. В кризис всегда цена квадратного метра в них мало отличается: люди не готовы платить дополнительные деньги за качество. Нет лишних средств. Но как только дела начинают налаживаться, появляются платежеспособные клиенты, готовые отдавать больше, но уже за более качественные предложения. Именно у качественных объектов имеется максимальный потенциал роста. И если сейчас квадратный метр рижской квартиры в домах лучших серий (119-й, «спецпроектах» или 104-й) уже стоят на 25-30% дороже, чем в первых панельных «литовках» или кирпичных «хрущевках», то в будущем эта разница продолжит возрастать.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/nachalo/articles/show/1883
