Vadims Markovs: skats bez rozā brillēm
Vadims Markovs: skats bez rozā brillēm
Ja jums ir «lieka nauda», tad labākais tās izmantojums ir investīcijas Rīgas centra dzīvokļos un namīpašumos. Pēc pieciem gadiem tās var atnest peļņu vismaz 10% gadā. Savukārt augstās mājokļa nodokļa likmes ir ceļš, kas nodrošina Latvijas nekustamo īpašumu tirgus stagnācijas ieilgšanu.
Cerības, ka Latvijas ekonomiku strauji pacels eksporta nozares, ir apšaubāmas, jo to daļa Latvijas iekšzemes kopproduktā ir pārāk maza. Tāds ir kompānijas NIRA Fonds prezidenta Vadima Markova spriedums par nekustamo īpašumu tirgu un Latvijas ekonomikas stāvokli kopumā.
Perspektīvās investīcijas
Galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū starp tā atsevišķiem segmentiem ir vērojama aizvien lielāka cenu atšķirība. Ja sērijveida dzīvokļu cenas labākajā gadījumā ir apstājušās, patiesībā - pat nedaudz pazeminājušās, tad cenas jaunceltnēs un Rīgas centrā - ceļas. Šo situāciju žurnāla «м2» un portāla varianti.lv korespondents, papildinot tēmu ar jautājumu «Ar ko tas viss draud tirgum?», lūdza komentēt šo minēto plašsaziņas līdzekļu pastāvīgo ekspertu un vienu no autoritatīvākajiem Latvijas mākleru biznesa pārstāvjiem - Vadimu Markovu.
- Draud tikai ar to, ka samazinās sērijveida dzīvokļu īpašnieku iespējas uzlabot savus mājokļa apstākļus vai arī katrā ziņā padara to daudz dārgāku. Pārdodot dzīvokli sērijveida mājā, cilvēkam vajadzēs vairāk piemaksāt par pirkumu pašam vai izmantot bankas kredītu. Vispār jau tas nav nekas pārsteidzošs, jo attīstības dinamikas atšķirībām dažādos Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgos ir savs loģisks izskaidrojums. Sāksim ar dārgo objektu segmentu. Tajā ir saglabājušies pircēji. Tie ir vietējie iedzīvotāji, kuru ienākumu līmenis ir saglabājies pietiekami augstā līmenī, kas ļauj viņiem veikt šādus pirkumus, pat nepiesaistot banku kredītus. Turklāt kā sava veida katalizators darbojas NVS pircēji, kas iegādājas mājokļus, lai iegūtu termiņuzturēšanas atļauju. Šādu pirkumu pagaidām nav vairāk par pusotru simtu. Tomēr, ņemot vērā, ka pats par sevi šis segments ir ļoti neliels, šie pirkumi atstāja uz to lielu iespaidu - «uzsildīja» pieprasījumu un pacēla cenas.
Iepriekšējā daudzu gadu darba pieredze Latvijas nekustamo īpašumu tirgū man saka, ka tagad mājokļa pirkums Rīgas centrā ir ļoti perspektīva investīcija, pat ņemot vērā to, kādā stāvoklī ir mūsu ekonomika. Nu, nevar nekustamie īpašumi galvaspilsētas prestižākajās vietās maksāt 1 500 eiro/m2. Tā ir ļoti zema cena, un piecu gadu perspektīvā tā noteikti celsies. Domāju, ka realizējot dzīvokli pēc šī termiņa, tas atnesīs peļņu ne mazāk par 10% apmērā gadā.
- Tā uz pašreizējo depozīta noguldījumu procentu likmju fona ir pat ļoti pievilcīga rentabilitāte.
- Pilnīgi pareizi. Investīcijas Rīgas centra mājokļos, kuru cenas pašlaik ir zemas, ir pievilcīgākas nekā banku depozīta noguldījumi. Ieguldīt naudu valūtā vai vērtspapīros pasaules ekonomikas nestabilitātes dēļ arī ir visai riskanti. Tādēļ, ja man būtu daži lieki miljoni skaidrā naudā, es tos ieguldītu Rīgas centra mājokļos vai labākajos jaunceltņu projektos - vismaz ir skaidrs, ko no tiem var gaidīt. Šis segments ir prognozējamāks nekā depozīti un valūtas vai vērtspapīru pirkšana, jo zaudējumu iespēja ir minimāla.
Izdzīvošanas jautājums
Sava apmēra ziņā ievērojami lielākajā sērijveida mājokļu segmentā viss ir daudz sarežģītāk. Tas valsts ekonomikas attīstības deflācijas modelis, kuru ir izvēlējusies mūsu valdība, paredzēja vispārēju izdevumu un algu samazināšanu. Tas nopietni samazināja ienākumus tai iedzīvotāju daļai, kas bija potenciālie padomju perioda māju dzīvokļu pircēji. Turklāt daudzi aktīvie vidējā sociālā slāņa cilvēki pameta valsti, dodoties labākas dzīves meklējumos. Lielākajai daļai šīs grupas iedzīvotāju par galveno kļuva izdzīvošanas un nevis mājokļa apstākļu uzlabošanas jautājums. Nepietiekama pieprasījuma apstākļos sērijveida mājokļu cenas pārstāja celties aptuveni kopš pagājušā gada rudens.
- Toties laikposmā no 2009. gada vasaras līdz 2010. gada rudenim tās, atsaucoties uz dažādiem vērtējumiem, spēja pakāpties par 15 līdz 18 procentiem.
- Ja orientējas uz iedzīvotāju algu līmeni, tad Rīgas sērijveida mājokļu cenas krītot «aizskrēja» garām savam objektīvajam līmeni - tam līmenim, pie kura tam bija jāapstājas. Vēlāk vērojamais kāpums bija tikai normāla korekcija.
No viļņa tik vien tiks kā putojošās galotnītes
- Vai tas nozīmē, ka pašreizējās sērijveida mājokļu cenas jūs uzskatāt par objektīvām?
- Ja nebūtu manis pieminēto negatīvo parādību, tad tās varētu būt arī augstākas. Bet tā... Ekonomikas struktūra neļauj apgalvot, ka Latvijas vidusslāņa ienākumu līmenis tuvākajā laikā varētu paaugstināties. Varas pārstāvji pašlaik daudz runā par eksporta nozaru attīstīšanu. Tomēr, ja aplūkojam Latvijas ekonomikas struktūru, atklāsies, ka šo pašu eksporta nozaru loma ir niecīga. Visa ražošana dod tikai 15% no IKP. Tikai nepilnai trešajai daļai mūsu rūpniecības ir izteikts eksporta raksturs. Gaidīt, ka eksporta nozares palielinās nodarbinātības līmeni un samazinās bezdarbu, ir tas pats, kas skatīties uz pasauli caur rozā brillēm. Lai palielinātu eksporta potenciālu, ir jāinvestē lieli līdzekļi ražošanā un jārada labvēlīga nodokļu vide. Ja kāds uzskata, ka, palielinot nodokļus, mēs radām labvēlīgu investīciju vidi, tad es, šķiet, kaut ko šajā dzīvē nesaprotu.
Pagaidām nekas neliecina par to, ka Latvijas valsts nodokļu politika mainīsies uz labo pusi. Un tādēļ nekādu īpašu investīciju valsts rūpniecības sektorā es negaidu. Tāpat arī negaidu, ka drīzumā varētu pieaugt algas. Ir skumji vērot, kā ik pa brīdim parādās ziņas par mūsu ārējo kreditoru kartējām prasībām «apgriezt» budžetu vai paaugstināt nodokļus. Latvija ir lielisks lauks eksperimentiem.
Pasaulē pašlaik tiek fiksēti pozitīvi impulsi, kas liecina par ekonomiku stabilizēšanos. Šis vilnis bonusu veidā varētu mums atnest kaut kādus investīciju līdzekļus. Tikai baidos, ka visi mūsu iekšējie negatīvie nodokļu un citi notikumi «apēdīs» ārējos pozitīvos risinājumus. Līdz mums nonāks nevis vilnis, bet tikai tā galotņu putas.
Skaisti, - diemžēl tikai uz papīra
- Jūsuprāt, ko savās darbībās ņem vērā Latvijas valdība, ieviešot jaunus un paaugstinot jau esošos nodokļus?
Valdība cenšas uzzīmēt ārējiem kreditoriem ienākumu paaugstināšanos nākotnē. Tieši tā - uzzīmēt! Šaubos, ka iekasēt plānotos nodokļu ieņēmumus ir reāli pašreizējo parādu un masveida maksājumu nemaksāšanas laikā. Valdībai ir vajadzīga iespēja pārkreditēt pašreizējās parādsaistības uz ilgāku termiņu. Lūk, tāpēc arī zīmē skaitļus, kas iepriecinātu mūsu kreditorus. Un nekustamā īpašuma nodoklis ir no tās pašas «operas» - tā teikt, skatieties, mēs sarēķinājām, cik tas mums ienesīs. Pašreizējā valdība spēs noturēties pie varas tikai tad, ja tā varēs pārkreditēties. Valdošā koalīcija nedomā par to, ka pat trīs līdz piecu gadu perspektīvā tā nodara kaitējumu valstij, neļaujot attīstīties tādām nozarēm kā nekustamie īpašumi un būvniecība. Pie mums pieņemts mesties no vienas galējības otrā. Vispirms «caur pirkstiem» skatījās uz to, kā tiek uzpumpēta nekustamo īpašumu nozare, bet tagad, kad tā pārdzīvo ne jau nu labākos laikus, žņaudz ar mājokļa nodokli. Visā pasaulē būvniecība un nekustamie īpašumi ir attīstīto valstu ekonomikas svarīgākās nozares un to stāvokļa indikators. Būvniecība kopā ar to pavadošām nozarēm ir ļoti ietilpīga no iedzīvotāju nodarbinātības viedokļa. Ja nav būvniecības, tātad ekonomika ir slima! Būvniecības un nekustamo īpašumu nozares visur saudzē un rada tām labvēlīgus apstākļus. Tikai padomājiet! Lielbritānijā dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtība ir augstāka nekā visu biroju un tirdzniecības centru vērtība kopā ar rūpniecisko ražošanu un ostām! Tas pats ir arī Zviedrijā. Bet pie mums valsts vara šo faktoru nemaz neņem vērā. Tikai paaugstina mājokļa nodokli.
Neviens neapstrīd to, ka Latvijas ekonomikas struktūra ir jāmaina. Jautājums ir, kā to darīt? Jautājums jārisina konstruktīvi un reālistiski, un nevis jānogalina nekustamo īpašumu nozare un «caur to» arī būvniecības nozare.
- Mājokļa nodoklis kopš 2011. gada ir dubultojies un nākamgad ir gaidāma tā trīskāršošana, salīdzinot ar pagājušā gada likmēm. Jūsuprāt, vai iedzīvotājiem šādi izdevumi būs pa spēkam?
- Jā, tiešām (ironiski pašūpo galvu - «m2»). Tie, kuri dzīvo sērijveida mājokļos, kaut ko vēl maksās. Bet tie, kuri dzīvo privātmājās... Stipri šaubos. Parēķināsim. Rīgā un tās apkārtnē vidēji statistiskās mājas kadastra vērtība bieži vien ir lielāka par 75 000 latu. Nodokli sāks aprēķināt pēc 0,6% likmes. Tātad, 450 latus ņem kur gribi. Bet valstij ir jāsamaksā. Šī summa praktiski ir līdzvērtīga vidējai darba algai. Kura normāla ģimene var atļauties maksāt šādu nodokli? Vai kāds ir aprēķinājis cilvēku šodienas reālo ienākumu un izdevumu grozu? Vai kāds ir padomājis par to, cik lielu mājokļa un zemes nodokli var paņemt no cilvēkiem, lai viņiem, tos samaksājot, nebūtu jāmirst badā. Es esmu pārliecināts - mājokļa nodoklis nedrīkst būt teju vai ģimenes bruto ienākumu summa, jo vairāk tāpēc, ka šis ienākums ir visnotaļ pieticīgs.
Sāks novērtēt kvalitāti
- Vai Latvijas nekustamo īpašumu tirgū tomēr var gaidīt kaut ko pozitīvu?
- Kā jau teicu, ar pozitīvu noskaņu dzīvos Rīgas centra un Jūrmalas mājokļu segments. Vispirms, pircēju no Krievijas dēļ, pēc kuriem, iespējams, parādīsies arī dažs labs vietējais bagāts uzņēmējs. Sērijveida mājokļiem ir minimāls izaugsmes potenciāls. Tomēr nav skaidrs, kā pircēji reaģēs uz visiem šiem nodokļu jaunievedumiem. Ja gada laikā sērijveida mājokļu cenas pakāpsies par 7- 8%, tas būs ļoti labs rādītājs.
Galvenā tendence visos mājokļu tirgus segmentos būs kvalitatīvu un nekvalitatīvu mājokļu cenu starpības palielināšanās segmenta ietvaros. Krīzes laikā kvadrātmetra cena atšķiras maz - cilvēki nav gatavi papildus piemaksāt par kvalitāti, jo nav lieku līdzekļu. Taču tiklīdz situācija sāk uzlaboties, parādās maksātspējīgi klienti, kas par kvalitatīvāku piedāvājumu ir gatavi maksāt vairāk. Tieši kvalitatīviem objektiem ir maksimāls izaugsmes potenciāls. Šodien kvadrātmetra cena Rīgas labāko sēriju (119. sērijas, «specprojekta» vai 104. sērijas) mājās maksā par 25-30% vairāk nekā dzīvokļos pirmajos lietuviešu paneļu projektos vai «hruščovkās», nākotnē šī starpība palielināsies.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1882
