Zem sveša jumta
Romāns Golubevs, 17.03.2014
Lai arī dzīvokļu īres likmes Rīgas centrā pēdējā gada laikā ir cēlušās, Rīgā pieprasījums pēc dzīvokļiem vēl aizvien ir visai liels. Tomēr gaidām, ka Latvijas galvaspilsētā parādīsies klasiskie īres nami, kuru dzīvokļi ir paredzēti tikai ilgtermiņa īrei un nevis pārdošanai, nav nekādu izredžu būt piepildītām. Šādu investīciju rentabilitāte ir pārāk zema, lai tā spētu motivēt investorus. Turklāt, šķiet, 2014.gadā īres likmju kāpums varētu pat nedaudz samazināties.
Rīgas centrs ir piesaistījis, joprojām piesaista un vienmēr piesaistīs to cilvēku ineresi, kuri vēlas noīrēt dzīvokli Latvijas galvaspilsētā. Dzīvot Rīgā ir gan prestiži, gan ērti, gan patīkami. Vienlaikus tas ir krietni dārgāk nekā galvaspilsētas mikrorajonos. Tiesa, dārdzība pieprasījumu nemaz dramatiski neietekmē, tieši otrādi - kopš 2010.gada pieprasījums pēc dzīvokļiem nemitīgi palielinās. "Pieprasījumu pēc dzīvokļiem Rīgas centrā ir vairāk nekā esošais piedāvājums," stāsta kompānijas Ober Haus speciāliste Inga Tinkuna. Viņai piekrīt kompānijas Vestbalt valdes locekle Līga Uzkalne. (Vestbalt valdījumā Rīgā ir vairāk nekā 500 dzīvokļu.) "Pēdējā gada laikā dzīvojamo telpu īres likmes Rīgas centrā ir cēlušās gandrīz par 10 – 15 procentiem. Beidzoties vecajiem līgumiem, piedāvājam klientiem jaunus par nedaudz augstāku cenu. Lielākā daļa īrnieku tam piekrīt un nedodas meklēt citus variantus — cilvēki par tirgus situāciju ir informēti. Mēdz būt tā, ka interesenti ierodas pie mums, pasaka adresi tai konkrētajai mājai, kur vēlas īrēt dzīvokli. Klienti, kuri meklē telpas , dod priekšroku nomas telpām ar ļoti labu atrašanās vietu," stāsta Līga Uzkalne.
Pēdējā gada laikā par dzīvokļiem Rīgas centrā aizvien biežāk interesējas vietējie. Viņi ir piektā daļa īrnieku, kas izmanto Vestbalt pakalpojumus. Šie īrnieki ir vai nu Latvijas uzņēmēji ar ģimenēm, vai arī labi apmaksāti darbinieki, kuru ienākumu līmenis ir cēlies, tomēr ne tik ļoti, lai varētu atļauties nopirkt jaunu mājokli. Vieniem hipotekārā kredīta saņemšanai ir nepietiekams oficiālo ienākumu līmenis, citi krīzes gados nav varējuši tikt galā ar kredītsaistībām, ir iekļuvuši banku melnajā sarakstā un nevar cerēt uz jaunu kredītu, — tādēļ arī īrē.
Lai nu situācija ar vietējiem iedzīvotājiem paliek viņu ziņā, bet jāsaka, ka lielākā daļa mājokļu īrētāju Latvijas galvaspilsētas centrā ir ārzemnieki. Tie ir diplomāti, ārzemju pārstāvniecību un starptautisko kompāniju darbinieki, uzņēmēji no Lietuvas, Igaunijas, Krievijas. Arī ārzemju studenti no Vācijas, Francijas, Spānijas un Skandināvijas valstīm… Mūsu valsts piesaista ārzemju studentus tādēļ, ka ir iespēja saņemt visnotaļ kvalitatīvu un vienlaikus ne visai dārgu, salīdzinot ar Eiropas citām valstīm, izglītību. Žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv aptaujātie speciālisti visai pozitīvi atsaucas par sadarbību ar studējošo jaunatni. Kaut arī studentu personiskais mājokļa īrēšanas budžets tradicionāli nepārsniedz 300 līdz 350 eiro katram cilvēkam, viņi kooperējas pa trim, četriem vai pieciem un formē četru un piecu istabu dzīvokļa pieprasījumu par cenu, kas pārsniedz vidējās, — 900 līdz 1250 eiro mēnesī (bez komunāliem maksājumiem).
Pēc žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv sarunas visu dalībnieku domām, aptuvenais vidējais pieprasījums pēc mājokļiem galvaspilsētas centrā ir šāds: divistabu vai trīsistabu dzīvoklis, kura platība ir 80 līdz 85 kvadrātmetru liela un īres likme 450 līdz 650 eiro mēnesī. Šādiem īres dzīvokļu piedāvājumiem, it īpaši, ja īres cena atbilst minētā cenu diapazona apakšējam līmenim, īrniekus atrod visai ātri, protams, ja nav problēmu ar dzīvokļa interjeru. "Trīsistabu dzīvoklis ar 80 kvadrātmetru platību pēdējā — piektajā stāvā mājā bez lifta Blaumaņa ielā tika izīrēts par 450 eiro mēnesī. Turklāt interesenti stāvēja rindā," mums kā piemēru min kompānijas Riga Real Estate ātri nokārtotu darījumu. Arī divistabu dzīvoklis Krišjāņa Valdemāra ielā 123 par 350 eiro mēnesī sabija piedāvājumā visai neilgi. Centra jaunajos projektos divistabu dzīvokļi ātri "aiziet" par cenām, sākot no 450 eiro mēnesī, trīsistabu dzīvokļi — sākot no 600. Un tas nepavisam nav superelites segments.
Īres piedāvājumu klāsts Rīgas centrā ir ļoti plašs. Kā mēdz teikt — ikvienai gaumei un makam. Piemēram, stāsts par dzīvokli, kura platība ir apmēram 60 kvadrātmetru liela. Lētie varianti centra nomalē neremontētās mājās izmaksās ne vairāk par 225 līdz 250 eiro mēnesī; tāds pats Vecrīgā un tās tuvumā — līdz 350. Analoģiski divistabu dzīvokļi lieluma un interjera ziņā daļēji renovētās mājās centra nomalē maksā jau, sākot no 400, bet prestižākās vietās — 600 līdz 700 eiro mēnesī. Augstāk tiek vērtēti "svaigi" apartamenti jaunās un pilnībā rekonstruētās Vecrīgas un Klusā centra mājās, Par tiem pašiem 60 kvadrātmetriem Vecrīgā un Klusajā centrā paprasīs 750 līdz 800 eiro mēnesī jeb 15 eiro/m². Tiesa, ja iedziļinās publiskajās sludinājumu datubāzēs, var atrast arī mājokļa piedāvājumus, kas ir dārgāki par 20 eiro/m² mēnesī. Tomēr jāsaka, ka šī raksta tapšanas laikā neviens no mūsu sarunas dalībniekiem neapstiprināja informāciju par īres līguma noslēgšanu par šādu cenu. Maksimums — 16 eiro/m² mēnesī par pilnībā izremontētiem apartamentiem Ausekļa ielas 4.nama iekšpagalmā. "Šādu darījumu nav daudz, bet tādi mēdz būt," uzsver kompānijas Ober Haus pārstāve. Kompānijas Vestbalt portfelī ir sekmīgi noslēgts īres līgums par vairāk nekā 3000 eiro mēnesī jeb 14 eiro par vienu kvadrātmetru.
Tie, kuri meklē dzīvokļus īrēšanai, parasti vēlas tos īrēt uz vismaz trim četriem gadiem, ideālā variantā fiksējot cenu uz visu īrēšanas periodu. Savukārt īpašnieki, paredzot iespējamo likmju celšanos, dod priekšroku līgumiem uz gadu, nereti iekļaudami līgumā punktu par līguma pagarināšanu - bet ar nosacījuma, ka īres maksa nākamajā gadā tiek paaugstināta par 5 līdz 15 procentiem. Tas visumā ir normāls bizness. Galvenais — nezaudēt realitātes sajūtu un nepāršaut pār strīpu. Jo vairāk tāpēc, ka trauksmainas ziņas, ka atsevišķu Rīgas centra dzīvokļu cenas aizvien vairāk tuvojas saviem ekonomiskajiem griestiem, jau ir dzirdamas. "2014.gada sākumā ievadījām tirgū vairākus nekustamos īpašumus ar visnotaļ adekvātu cenu, to vērtējot atbilstoši šodienas cenām. Tomēr šie piedāvājumi neizraisīja potenciālo pircēju gaidīto aktivitāti no puses. Jāatzīst, ka tas mums bija visai negaidīti," stāsta kompānijas Ober Haus speciālists Aleksandrs Sviridovs.
"Izlikām tirgū divistabu dzīvokli projektā "Skanstes Mājas", dzīvokļa platība 50 kvadrātmetri, iebūvēta virtuve un skapji, īres maksa 600 eiro mēnesī plus komunālie maksājumi. Tagad meklējam īrnieku, lai gan sākumā domājām, ka piedāvājums "aizies" ātri," stāsta citas kompānijas pārstāvis.
— Kas nosaka īrēšanai piedāvāto objektu īres likmes — jūs vai klients? — pavaicājām Ingai Tinkunai.
— Mēdz būt dažādi. Mēs cenšamies paskaidrot tirgus situāciju. Ja īpašnieka gaidas ir nesamērīgi lielas, uzreiz brīdinām viņu, ka nevaram garantēt īpašuma izīrēšanu tuvākā mēneša vai divu mēnešu laikā. Vienmēr ir īpašnieki, kas savu nekustamo īpašumu ir pārvērtējuši un uzskata, ka tas ir labāks nekā pārējie un tādēļ tam jābūt dārgākam. Šī iemesla dēļ centrā ir brīvi dzīvokļi labās vietās, kas augstās cenas dēļ piedāvājumā figurē ne vienu vien mēnesi.
Vēlreiz ieskicēsim mājokļu īres likmes, kas Rīgas centrā tiek prasītas visbiežāk. Kompānijas Latio speciālistu uzskata, ka orientējoši:
· īres cenas apartamentiem Vecrīgas un Klusā centra jaunajos projektos un pilnībā renovētās mājās ir — 11 līdz 15 eiro/m² mēnesī, tuvējā centrā — līdz 12 eiro/m², bet tālajā centrā — 7 līdz 8 eiro/m² mēnesī;
· īres cenas dzīvokļiem daļēji izremontētās Vecrīgas un Klusā centra mājās — 8 līdz 10 eiro/m² mēnesī, tuvējā centrā — 8 līdz 9, bet tālajā centrā — 7 eiro/m² mēnesī;
· īres cenas dzīvokļiem neremontētās Vecrīgas un Klusā centra mājās — 6 līdz 8 eiro/m² mēnesī, tuvējā centrā — 6 līdz 7, bet centra nomalēs — 5 eiro/m² mēnesī.
Pareiziniet minētās īres cenu likmes ar piedāvātā dzīvokļa platību un iegūsit orientieri, par kuru var runāt gan ar īpašnieku, gan īrnieku. Neklātienes cīniņā starp Vecrīgu un Kluso centru par pieprasītākā rajona statusu pagaidām uzvar Klusais centrs — kvalitātes ziņā analoģisku piedāvājumu kopējā cena ir par 50–75 eiro lielāka. Tas saistīts, pirmkārt, ar automašīnas novietošanu — Vecrīgā tos praktiski nav kur novietot.
Mākleru novērojumi liecina, ka nedaudz labāk izdodas izīrēt pilnībā mēbelētus dzīvokļi. Tas, protams, ļauj pielikt klāt prasītajai cenai vēl 1 vai 2 eiro/m² mēnesī. Šī "matemātika" nedarbojas, ja tiek izīrēti ekskluzīvi dzīvokļi ar dārgām mēbelēm, jo aprēķini tiek veikt, ņemot vērā citus noteikumus.
Pēdējā gadā ir parādījusies jauna tendence — īrēšanai tiek piedāvāti dzīvokļi, kuru īpašnieki ir ārzemnieki, kuriem piešķirta Latvijas termiņuzturēšanās atļauja (TUA). Viņi paši šajos dzīvokļos nav nodomājuši dzīvot, bet iebildumu pret nelieliem ienākumiem viņiem, protams, nav. Viņi vēlētos saņemt 6 līdz 7% lielu gada rentabilitāti, taču mūsu realitāte ir cita: labs rentabilitātes rādītājs ir 4 līdz 5 % gadā.
Kas gaida Rīgas centra tirgu tuvākajā nākotnē? Līga Uzkalne uzskata, ka neliels likmju kāpums 2014.gadā tomēr ir iespējams. Savu prognozi viņa pamato ar notiekošo ne tikai Rīgas centrā, bet arī ar mikrorajonu jaunajos mājokļu projektos. Pieprasījumu abos segmentos viņa novērtē kā augstu. Cits aspekts ir saistīts ar faktu, ka veidot ienesīgu biznesu ar īres dzīvokļiem Latvijas galvaspilsētas centrā ir visai grūti. "Šodien es nepirktu vecu namīpašumu, lai to renovētu un pēc tam izīrētu tā atsevišķos dzīvokļus. Ņemot vērā esošās īres likmes un cenas, kas tiek prasītas par pārdošanā esošajiem īpāsumiem, var teikt, ka šāds "bizness" sāks atmaksāties tikai pēc 20 vai 25 gadiem. Tos, kuri ar šo biznesu nodarbojas, var salīdzināt ar mecenātiem, kas vēlas atstāt saviem bērniem kaut ko līdzīgu savai labo darbu grāmatai," jautājumu matemātiski racionāli izvērtē kompānijas Vestbalt valdes locekle.
"Es nesaskatu, ka pašreiz būtu kāds ekonomisku iemesls īres likmju kāpumam. Stāvoklis īres tirgū ir stabils, un tādēļ 5 procentu cenu gada kāpums, manuprāt, ir maksimāli iespējamais," savu viedokli pauž Inga Tinkuna.
Arī žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv redakcijai šķiet, ka relatīvi dārgo Rīgas centra īres mājokļu tirgus stabilas attīstības scenārijs ir vispašsaprotamākais. Pieprasījums ir labs, dzīvokļu piedāvājumu apjoms pastāvīgi aug, - tostarp arī uz ārzemnieku iegādāto nekustamo īpašumu rēķina. Šis apstāklis līdzsvaros pieprasījumu un, tātad, neļaus cenām strauji celties.
Otrs svarīgs jautājums ir produkta "gala patērētāji". Kas viņi ir? Vietējo iedzīvotāju masveida pieplūdums Rīgas centrā nav gaidāms: mūsu valsts iedzīvotāju, finanšu iespējām atbilstošāki ir mikrorajonos esošie sērijveida mājokļi. Savukārt ārzemnieku pieplūdums ir iespējams tikai tad, ja pie mums turpinās attīstīties biznesa vide un radīti ideāli apstākļi uzņēmējdarbības attīstīšanai un ražošanas līniju izvietošanai. Kā ir ar Jums? Vai Jūs tam ticat?
Interesanti fakti
Pašreizējās dzīvojamo telpu īres likmes no 2 līdz 4 eiro/m² mēnesī ir augstākas par tām, kas Rīgas centrā tika fiksētas vēl 2011.gadā.
Pēdējos gados dārgāki ir kļuvuši vislētākie mājokļi, savukārt elites klases sadārdzinājums procentuālā izteiksmēs ir bijis mazāks.
Summas, kuras ir gatavi maksāt Latvijas iedzīvotāji, kas meklē īres dzīvokli Rīgas centrā, ir 1,5 reizes pieticīgākas nekā tās, kuras ir gatavi maksāt ārzemnieki.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2554
